Das Planverfahren wurde am 01.10.98 als vorhabenbezogener Erschließungsplan (VEP) eingeleitet. Vom 21.10.98 bis zum 26.11.98 wurden die Träger der öffentlichen Belange und die Verwaltung beteiligt. Das Verfahren wurde danach aber nicht mehr weiter fortgeführt. Erst 2006 kam wieder Bewegung in die Planung.

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2006 - Die Planung nimmt Formen an	"Soll der Baumarkt vielleicht schon vor Satzungsbeschluss stehen?"
Das Bauhaus in Witten wird geplant	Dortmunder Bekanntmachungen vom 12.09.08 - Beteiligung der Öffentlichkeit mit Einwohnerversammlung
Die ersten vorbereitenden Arbeiten für den Hellweg-Baumarkt beginnen	Bürgerversammlung am 25.09.08
Erste Planungen für das neue Hellweg-Verwaltungsgebäude	Bildergalerie
Die Stadt informiert über den Stand der Planungen und die weitere Vorgehensweise	Dortmunder Bekanntmachungen vom 10.10.08 - Beteiligung der Öffentlichkeit
Entscheidung der politischen Gremien zum Stand der Planungen	Stadt Dortmund verhängte Baustopp
Dortmunder Bekanntmachungen vom 25.04.08 - Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung	Arnsberg prüft Bebauungsplan
Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung - Begründung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes	Unsere Anregungen und Bedenken zum B-Plan Lü 176 - Borussiastraße
Verwaltungsvorlage 12070-08 v. 27.05.08 - Verfahrensfortführung, Erweiterung des Planbereiches, öffentl. Auslegung, Baugenehmigung vor Rechtskraft des B-Plans	VG 14003-09 v. 02.02.09 - Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Entscheidung über Anregungen, Beifügung einer aktualisierten Begründung, Satzungsbeschluss
Entscheidung der politischen Gremien zur Verwaltungsvorlage 12070-08 v. 27.05.08	Entscheidung der politischen Gremien zur Verwaltungsvorlage 14003-09 v. 02.02.09
Stellungnahme des Oberbürgermeisters zur Entscheidung der Bezirksvertretung Lütgendortmund	Hellweg-Baumarkt eröffnet am 18.05.2009
Presse und Stellungnahme "Pro Oespel" zu den Entscheidungen der politischen Gremien	Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 21 vom 21.05.09 - Rechtskraft des Bebauungsplanes
Und dann war da noch........	Werbepylon soll wachsen
Verfüllung der bergbaulichen Hohlräume	Bepflanzung der Böschung zum angrenzenden Bürogebäude
Verwaltungsvorlage 12406-08 v. 29.07.08 - Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbtlg., Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung	Hellweg- Baumarkt beginnt mit dem Bau des Bürogebäudes
Entscheidung der politischen Gremien zur Verwaltungsvorlage 12406-08 v. 29.07.08
Presse und Stellungnahme "Pro Oespel" zu den Entscheidungen der politischen Gremien

Lange Zeit war es sehr ruhig um den Bau des Hellweg-Baumarktes.

Ende Juni 2006 kam wieder Bewegung in die Planung. Der Eigentümer hatte den Bauantrag beim Bauordnungsamt eingereicht, nachdem die Pläne noch einmal überarbeitet wurden.

Der neue Hellweg-Baumarkt soll eine Verkaufsfläche von 13 000 qm haben, 6 000 qm größer als das alte Gebäude und beinhaltet auch ein Gartencenter. Das Investitionsvolumen beträgt 15 Mio. €. 25 neue Arbeitsplätze sollen geschaffen werden.

Ein Argument, das immer wieder gerne genannt wird, wenn es gilt, ein Projekt schmackhaft zu machen. Fakt ist, dass mit dem Bau des Hellweg-Baumarktes eine weitere Grünfläche in Oespel versiegelt wird. Der neue Baumarkt wird erheblich mehr Käufer anziehen, da auch das Warenangebot vielfältiger sein wird und sich viele den Weg in den Dortmunder Norden zu den großen Baumärkten sparen werden. Der jetzt schon starke Verkehr auf der Borussiastr. wird weiterhin zunehmen.

Wer die heutigen Verkehrsverhältnisse auf der Borussiastraße zu den Hauptverkehrszeiten kennt weiß, dass das Chaos hier schon vorprogrammiert ist. Dafür wird dann die kurze Ampelfolge Kleybredde - Hellweg-Parkplatz - Brennaborstraße sorgen.

Wann mit dem Bau begonnen werden soll ist noch ungewiss. Es müssen noch einige Gutachten erstellt werden, unter anderem ein Verkehrsgutachten, ein ökologisches Gutachten und ein Lärmgutachten.

Im weiteren Planungsablauf können die Bürger ihre Anregungen und Bedenken bei der Bürgerbeteiligung äußern. (Die Bürgerbeteiligungen sind uns mittlerweile zur Genüge bekannt!)

Wer in das alte Gebäude einziehen wird, steht noch nicht fest. Ob Gewerbe oder Einzelhandel, auf jeden Fall soll es in das Konzept der Stadt Dortmund passen. Der Stadt ist daran gelegen, dass die Angebotspalette nicht wahllos erweitert wird. Zahllose Bauanträge von namenhaften Firmen wurden, so Walter Nickisch vom Planungsamt der Stadt Dortmund, in den letzten Jahren abgelehnt. Das weitere Ziel der Stadt Dortmund ist, dass der hintere Teil des Induparks dem TechnoPark zugeführt werden soll.

Mitte September 2006 wurde das Schild auf dem Gelände des zukünftigen Baumarktes errichtet. Wie man der Presse entnehmen konnte, wurden die Schilder zwar aufgestellt, aber von einem Baubeginn kann lt. der Firma Hellweg noch längst nicht die Rede sein. Die Schilder wären nur aufgestellt worden, um die Bevölkerung über den geplanten Baumarkt mit Gartencenter zu informieren. Die Firma Hellweg steht noch am Anfang des Planverfahrens.

Dieses bestätigte auch Walter Nickisch vom Planungsamt der Stadt Dortmund. Das Planverfahren würde mit Anstand zu Ende gebracht. Dazu gehört auch, dass eine Bürgerbeteiligung stattfindet, d.h. die Unterlagen würden dann für vier Wochen im Planungsamt und in der Bezirksvertretung Lütgendortmund ausliegen. Inzwischen seien beim Planungsamt neue Unterlagen eingegangen, die gesichtet würden. Hellweg würde nun Tempo machen, aber mit einem Baubeginn sei im Jahr 2006 nicht mehr zu rechnen.

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Könnten die Schilder einen ganz anderen Hintergrund haben?

Wie man der Wittener Presse entnehmen konnte, plant die Firma Bauhaus AG auf dem ehemaligen Siemens-Gelände, in der Nähe von Ostermann an der Siemensstraße/Brauckstraße, einen Baumarkt incl. Gartencenter mit einer Brutto-Verkaufsfläche von 21 000 qm (zuerst war die Rede von 26 000qm) mit rund 120 000 Artikeln in 15 Fachabteilungen. Geplant ist weiterhin ein Baumarktteil (Drive-In), der mit dem Kfz zu befahren ist, hauptsächlich ausgerichtet auf gewerbliche Kunden.

Nach einer Info-Veranstaltung mit dem Investor und den Vertretern des Einzelhandels Mitte November 2006, werden die Planungsunterlagen weiter überarbeitet. Die Aufsichtsbehörde und die Nachbarstädte müssen beteiligt werden. Die Pläne werden wahrscheinlich erst im Februar 2007 öffentlich ausgelegt. Wie lange sich das Verfahren nach der Offenlegung noch hinzieht, hängt von dem Ergebnis der Auslegung ab. Möglicherweise kann es Sommer 2007 werden.

Die Stadt Witten und die Politik stehen dem Vorhaben positiv gegenüber. Witten ist mit nur einem Baumarkt mit Gartencenter und einem Gartenfachmarkt gemessen an den Standorten Dortmund und Bochum erheblich unterversorgt, so das Gutachten, das bereits zur Ansiedlung des Baumarktes erstellt wurde. Die Gutachter vermuten einen Kaufkraftverlust in benachbarte Städte, so auch in den Indupark.

Die Planung des Bauhauses ist zu begrüßen! Hier wird eine Brache genutzt und nicht eine weitere Grünfläche vernichtet. 21 000 qm gegen 13 000 qm, wohin dann die Kaufkraft fließt, darüber braucht man wohl nicht zu diskutieren!

Den Oespelern könnte es den Vorteil bringen, dass das Verkehrsaufkommen niedriger ausfallen wird als befürchtet.

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Mitte des Jahres 2007 wurde ein Methangas-Messrohr im östlichen Bereich des Grundstückes installiert.

In den Jahren zuvor befand sich ein Messrohr im westlichen Bereich des Grundstückes, das aber vermutlich bei Feldarbeiten zerstört wurde.

Ende September begann die Firma Keller mit den Bohrungen nach bergbaulichen Hohlräumen. Davon zeugen noch kleine Fähnchen, die auf dem Feld an verschiedenen Stellen stehen.

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Im südwestlichen Teil des Geländes befinden sich seit über dreißig Jahren 21 Kleingärten entlang der S-Bahn auf einem Grundstück, das früher einem Landwirt und später der Stadt Dortmund gehörte. Diese Gärten hatten viele Jahre politischen Bestandsschutz.

Im März 2008 konnte man der Presse entnehmen, dass den Betreibern der Gärten die Verträge zum Jahresende gekündigt wurden. Das Grundstück wurde an die Reinold Semer Grundstücks GmbH verkauft.

Reinhold Semer ist der Inhaber der Hellweg-Baumärkte. In das 1971 gegründete Unternehmen, stieg er 1992 als Geschäftsführer und Mitgesellschafter ein. Im August 2003 zog sich der bisherige Mehrheitsgesellschafter Johannes-Peter Schnittger aus dem, von ihm gegründeten, Unternehmen zurück, da es unterschiedliche Vorstellungen über die Zukunftsstrategie der Hellweg-Baumärkte gab. Schnittger verkaufte seine Anteile an Reinhold Semer.

Auf dem 5000 qm großen Grundstück soll ein Verwaltungsgebäude für die Hellweg-Gruppe entstehen, denn in dem Bürogebäude an der Borussiastraße, der Eigentümer ist nach unseren Informationen Johannes-Peter Schnittger, ist das Unternehmen nur Mieter. Von hier aus werden alle 85 Baumärkte in Deutschland und Österreich verwaltet. Weitere Filialen sollen dazukommen und das bedeutet auch eine personelle Aufstockung der Verwaltung, die in Dortmund bleiben soll, so der Prokurist von Hellweg Franz Dressel. Hierfür benötigt Hellweg ein eigenes Gebäude. Die Planungen sind noch im Anfangsstadium, bis Baurecht erteilt wird, kann es noch dauern. Dressel geht davon aus, dass im Jahr 2009 begonnen werden kann.

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Die Verwaltungsvorlage  11515-08 v. 23.03.08 erläutert den Stand der Planung und die weitere Vorgehensweise:

Grund für die Verlagerung des Hellweg-Baumarktes von der Brennaborstraße an die Borussiastraße ist die fehlende Möglichkeit am heutigen Standort zu expandieren.

Das Plangebiet umfasst 4,26 ha. Im Regionalplan der Bezirksregierung Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereich Dortmund - westlicher Teil - ist diese Fläche als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung (GIB), u.a., als Allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) und als Straßen für den vorwiegend überregionalen und regionalen Verkehr dargestellt. Der Flächennutzungsplan der Stadt Dortmund weist das Gebiet als Sondergebiet für Büro- und Verwaltungsgebäude und für großflächigen Handel ohne zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente aus.

Das Plangebiet gehört zum Außenbereich. Das Gebiet gehört nicht zum Landschaftsplan Dortmund-Mitte. Entwicklung- und Festsetzungskarte zum Landschaftsplan treffen deshalb keine Aussagen.

Der geplante Baumarkt soll eine Verkaufsfläche von 14 000 qm, davon entfallen 11 500 qm auf die überbauten Flächen und           2 500 qm auf den Freilagerbereich, haben und beinhaltet ein Gartencenter. Der Hellweg-Baumarkt an der Brennaborstraße hat eine Verkaufsfläche von 7 500 qm und kein Gartencenter. Mit der Erweitung von 6 500 qm soll den Kundenwünschen nach einem Baumarkt mit Gartencenter und einer, dem heutigen Stand entsprechenden inneren Gestaltung eines Baumarktes Rechnung getragen werden. Auch die Sortimentstiefe soll vergrößert werden, so dass der Kunde eine breitere Auswahlmöglichkeit hat.

Das geplante Bürogebäude an der Straße Zeche Oespel (ehemals Kämpchenstraße) soll maximal 5-geschossig werden und eine Bruttogeschoßfläche von maximal 6 000 qm erhalten. Die erforderlichen Stellplätze können auf dem eigenen Grundstück realisiert werden und über ein oder zwei Zufahrten von der Zeche Oespel erschlossen werden. Im weiteren Verfahren soll auch für diese Fläche Planrecht geschaffen werden.

Das Baumarktgebäude soll entlang der S-Bahnlinie entstehen und 240 m lang sein. Die Tiefe beträgt in der Regel 50 m. Der Eingangsbereich soll mittig und nach Norden zur Borussiastr. und zu den Stellplätzen ausgerichtet werden. Der teilüberdachte Außenbereich und das verglaste Gartencenter befinden sich auf der Ostseite des Gebäudes. Im Obergeschoss des Gebäudes ist ein Sozialtrakt und im Untergeschoss sind die Keller- und Lagerräume geplant. Der Baumarkt wird eine Bruttogeschoßfläche von   15 000 qm aufweisen.

375 - 390 Stellplätze werden sich nördlich des Baumarktes zwischen Baumarkt und Borussiastr. befinden und diese angeschlossen. Dazu wird eine Ampelanlage in Höhe des Tennisvereins errichtet. Eine Linksabbiegerspur ermöglicht das Abbiegen des von Osten kommenden Verkehrs auf das Baumarktgelände. Der LKW-Verkehr bekommt eine untergeordnete Zufahrt von der Borussiastr. aus im Nordwesten. Die LKW verlassen den Anlieferbereich auf der Südseite des Baumarktes über eine Ausfahrt auf die Borussiastr. im südöstlichen Bereich des Plangebietes.

Das Gelände fällt in Richtung Nordwesten um 10 m ab, so dass das Gebäude im Bereich der S-Bahnüberführung unterhalb und im Westen oberhalb der heutigen Geländeoberfläche liegt.

Im weiteren Planverfahren müssen einige Gutachten erstellt werden. Zum jetzigen Zeitpunkt handelt es sich um folgende Gutachten:

Einzelhandel: Ein regionales Einzelhandelskonzept für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche regelt die regionale Verträglichkeit des Vorhabens. Durch die Verlagerung und die Verkaufsflächenerweiterung darf nicht mehr als 100 % der in Dortmund vorhandenen, baumarktspezifischen Kaufkraft durch alle Baumärkte auf Dortmunder Stadtgebiet gebunden werden. Der Umsatzanteil der Dortmunder Kunden muss mindestens 80 % betragen, max. 20 % des Umsatzes kann von Kunden außerhalb der Kommune kommen. Die regionale Verträglichkeit ist gewährleistet, wenn nicht unverhältnismäßig hohe Kaufkraftströme aus den Nachbargemeinden nach Dortmund geleitet werden.

Noch vor Satzungsbeschluss soll mit der Firma Hellweg eine vertragliche Vereinbarung getroffen werden, dass nach Fertigstellung des Baumarktes an der Borussiastr. der Standort an der Brennaborstr. aufgegeben wird. Die Nachfolgenutzung wird durch den Bebauungsplan Lü 152 geregelt, der für den Standort Gewerbegebiet festsetzt.

Verkehr: Vorraussetzung für die Verlagerung ist, dass das vorhandene Netz, insbesondere die Verkehrsknotenpunkte, den zusätzliche Verkehr bewältigen kann. Das vorliegende Verkehrskonzept weist eine ampelgeregelte Linksabbiegerspur auf der Borussiastr. für den Verkehr von Osten aus. Die Kapazitätsnachweise werden im weiteren Verlauf des Verfahrens erbracht.

Lärmimmissionen: Es sind die Auswirkungen des zusätzlichen Baumarktverkehrs und des Anlieferverkehrs auf die angrenzenden Nutzungen zu prüfen, insbesondere auf das gegenüberliegende geplante Baugebiet Wandweg. Weiterhin ist zu prüfen, inwieweit das geplante Bürogebäude von dem Lärm der angrenzenden S-Bahnlinie betroffen wird.

Bergbau: Das Gebiet ist vom ehemaligen tagesnahen Bergbau betroffen, so dass es zu Tagesbrüchen kommen kann. Vor einer Bebauung sind die Hohlräume zu verfüllen, damit eine Standsicherheit des Gebäudes gewährleistet ist.

Bodendenkmäler: Das Gelände liegt laut der Bodendenkmalkarte des Umweltplanes zu einem großen Teil in einem Verdachtbereich für Bodendenkmale. Vor Baubeginn ist der Verdacht durch archäologische Sondagen zu prüfen und bei Bestätigung sind entsprechende Sicherungsmaßnahmen durchzuführen.

Altlasten/Methanausgasungen: Ein Altlastenverdacht besteht lt. der Karte über Altablagerungen und Altstandorte in diesem Bereich nicht. Laut der Methangaskarte der Stadt Dortmund liegt das Gelände in der Zone 3, Ausgasungen sehr wahrscheinlich. Bereits 1997 wurde eine Baugrunduntersuchung vorgenommen. Das Gutachten bestätigt, dass mit entsprechenden bautechnischen Sicherungsmaßnahmen wie einem Gründungspolster sowie der Installation einer Gasflächendränage das Vorhaben realisiert werden kann.

Zurzeit werden die erforderlichen Gutachten und Planungsunterlagen erarbeitet, um das Planverfahren weiterzuführen. Im nächsten Schritt werden die Behördenbeteiligung und die Ergebnisauswertung durchgeführt. Dann erfolgt die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung. Am Anschluss daran wird der Plan der Bezirksvertretung Lütgendortmund sowie dem Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen zur Beratung und zur Beschlussfassung vorgelegt.

Das Vorhaben hat keine finanziellen Auswirkungen für die Stadt Dortmund, sämtliche Kosten werden von dem Vorhabenträger übernommen.

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Entscheidung der politischen Gremien zum Stand der Planungen 

In der Sitzung der Bezirksvertretung Lütgendortmund am 15.04.08 - TOP 11.5 Bauleitplanung: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Lü 176 - Baumarkt Borussiastraße - hier Sachstandsbericht / weiteres Vorgehen, Kenntnisnahme -  B90/Die Grünen und die SPD-Fraktion wollen jetzt Einfluss auf den Prüfvorgang der Verwaltung nehmen. Die Geschossflächenzahl des Verwaltungsgebäudes soll begrenzt werden. Durch die Verkehrsführung wird erhebliches Problempotential für Oespel erwartet. Durch mündliche Anträge wurden Änderungsvorschläge gemacht.
Beschluss
"Die politischen Gremien nehmen den Sachstandsbericht der Verwaltung und die weitere Vorgehensweise zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Lü 176 - Baumarkt Borussiastraße - zur Kenntnis.
Ergänzend wurde folgende einstimmige Beschlüsse gefasst:
1. Die Bezirksvertretung bittet zum Thema „Verwaltungsgebäude“ (Seite 6 der Vorlage) die Höhe des Baukörpers in Anpassung and die Topographische Lage zu begrenzen, d. h. Rücksicht auf die umgebende Bebauung zu nehmen.
2. Die Bezirksvertretung bittet die Verwaltung zum Thema „Verkehr“ (S. 6 Pkt.5) statt der Anbindung über die Borussiastraße, die Anbindung über die Straße „Zeche Oespel“ vorzunehmen."  (Protokoll der Sitzung vom 15.04.08)

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Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 17 vom 25.04.08:

"Stadtplanung in Dortmund
Stadtbezirk Aufstellung des Bebauungsplanes
Lü 176 – Baumarkt Borussiastraße, hier: Beteiligung der Öffentlichkeit

........... Zur Beteiligung der Öffentlichkeit liegen die Planunterlagen vom 05.05.2008 bis 19.05.2008 einschließlich im Stadtplanungs- und Bauordnungsamt der Stadt Dortmund, Dienstleistungszentrum Planen und Bauen (Verwaltungsgebäude Burgwall 14,  Erdgeschoss, Zimmer 2) zur Einsicht zu folgenden Zeiten öffentlich aus:

montags bis mittwochs 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr,
donnerstags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 17.00 Uhr,
freitags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr
(außer an Feiertagen).
Zur Auskunft bzw. zur Erörterung stehen im Dienstleistungszentrum Mitarbeiter/innen des Stadtplanungs- und Bauordnungsamtes zur Verfügung. Darüber hinaus ist es möglich, sich schriftlich oder mündlich zu den Planungsabsichten beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt, Zimmer 308 oder Zimmer 324, zu äußern. Überdies besteht die Möglichkeit, einen Termin zur Auskunft und Erörterung fernmündlich unter den Rufnummern 50-2 26 83 und 50–2 37 80 zu vereinbaren.
Weiterhin können die Planungsunterlagen im Internet unter www.stadtplanungsamt.dortmund.de eingesehen werden. Hier besteht auch die Möglichkeit zur Abgabe von Stellungnahmen.

Nach § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414, BGBl. III FNA 213-1) ist die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Bei der öffentlichen Auslegung des konkreten Planentwurfes nach § 3 Abs. 2 BauGB zu einem späteren Zeitpunkt können Stellungnahmen zum Planentwurf abgegeben werden.

Dortmund, den 18.04.2008
Dr. L a n g e m e y e r
Oberbürgermeister"

(Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 17 vom 25.04.08)

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Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung - Begründung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes

Die Planungsunterlagen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung auf der Internetseite der Stadt Dortmund umfassten folgende Unterlagen: Dortmunder Bekanntmachungen, B-Plan und Begründung.

Die Begründung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes deckt sich zum Teil mit der Verwaltungsvorlage 11515-08 v. 23.03.08, enthält aber noch weitere Informationen, die wir nachstehend zusammengefasst haben.

Sonstige planungs- / entscheidungsrelevante Aspekte

Flächenbilanz

Geltungsbereich Bebauungsplan: ca. 4,26 ha

Sondergebiet „Büro und Verwaltung“ ca. 0,60 ha

Sondergebiet „Bau- und Gartenmarkt“ ca. 3,55 ha

- davon Gebäudegrundfläche ca. 1,40 ha

- davon Freilager ca. 0,20 ha

- davon Grün- und Freiflächen ca. 0,33 ha

Öffentliche Verkehrsfläche ca. 0,11 ha

Alle Flächen befinden sich im Eigentum eines Einzeleigentümers bzw. der Stadt Dortmund, so dass keine bodenordnenden Maßnahmen durchgeführt werden müssen. Die Flächen zur Erweiterung der Borussiastraße werden nach Fertigstellung kostenfrei der Stadt Dortmund übergeben.

Die Grenzen des B-Plans sind im Süden die Trasse der S-Bahnstrecke Dortmund-Düsseldorf, im Westen die Straße Zeche Oespel und das bestehende Bürogebäude und im Norden und Osten die Borussiastraße.

Es gibt innerhalb des Plangebietes keine landschaftsgliedernden Elemente. Lediglich am Rand außerhalb des Plangebietes befinden sich der, mit Gehölzen bewachsene, Bahndamm und eine Strauchanpflanzung, die die Stellplatzanlage des bestehenden Bürogebäudes von dem Plangebiet trennt.

Sonder-, Gewerbe-, Wohngebiets- und Straßenverkehrsflächen, Flächen für Sport- und Bahnanlagen, öffentliche und private Grün- und Ausgleichsflächen, weitere landwirtschaftliche Flächen und Bereiche, die für die Ver- und Entsorgung genutzt werden, befinden sich im weiteren Umkreis.

Folgende Gutachten wurden im weiteren Planverfahren erstellt:

Auswirkungen auf den Einzelhandel

Das Gutachten über die Auswirkungen des geplanten Hellweg-Baumarktes auf den Einzelhandel wurde von der BBE RETAIL EXPERTS Unternehmensberatung GmbH & Co. KG, Köln erstellt.

Der Hellweg-Baumarkt profitiert schon jetzt von der regionalen Ausstrahlung des Induparks mit Ikea, Roller und Real. Nach der Realisierung des Neubaus an der Borussiastraße werden 2/3 der Käufer aus dem südwestlichen Innenstadtbereich, aus Hombruch und Lütgendortmund kommen. Deutlich mehr Kunden wie bisher werden aus dem Westen von Bochum und dem Süden von Castrop-Rauxel kommen. Der Umsatzanteil aus dem Wittener Bereich wird sich kaum steigern lassen, da in Witten-Annen das Bauhaus mit ca. 21 000 qm Verkaufsfläche eröffnet hat.

Standorte, die mehr als zwei Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentralrelevanten Kernsortimenten und insgesamt mehr als 50 000 qm Verkaufsfläche haben, sind in den Regionalplänen als Allgemeine Siedlungsbereiche mit Zweckbindung darzustellen. Der größte Teil des Plangebietes ist als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung (GIB) ausgewiesen, deshalb muss noch über einen Beschluss des Regionalrates die Fläche in ein Allgemeines Siedlungsgebiet (ASB) umgewandelt werden.

Ein regionales Einzelhandelskonzept für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche regelt die regionale Verträglichkeit des Vorhabens. Die für Gartencenter und Baumärkte maßgeblichen Voraussetzungen werden möglicherweise in zwei Punkten nicht erfüllt. Durch die Lage nahe der Stadtgrenze und der Größe des Baumarkts könnte der Kundenanteil von außerhalb bei max. 25 % liegen, die Grenze liegt bei 20 %.

Durch die als Kernsortiment betrachteten Verkaufsflächen für Zoobedarf, unterteilt in nahversorgungsrelevante Sortimente (Tierfutter) und teilweise zentralrelevante Sortimente (sonstiger Zoobedarf / lebende Tiere) führten zu einer Überschreitung der konsensfähigen Randsortimente (10 % bzw. 1 400 qm). Nach dem neuen § 24a des Landesentwicklungsprogrammes NRW ist die Zuordnung nicht zwingend, da Zoobedarf nicht zu den dort vorgegebenen zentralrelevanten Leitsortimenten gehört.

Der neue Hellweg-Standort im Indupark entspricht ausdrücklich den Zielen des Dortmunder Masterplanes. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation liegt in Dortmund bei gartencenter- und baumarktspezifischen Sortimenten bislang noch unter 100 %. Selbst durch den neuen Hellweg-Baumarkt würde sie nicht über 100 % steigen, wenn keine Verdrängungswirkung gegenüber Dortmunder Anbietern eintreten würde.

Verkehrliche Erschließung

Das Gutachten zur verkehrlichen Erschließung des Hellweg-Baumarktes wurde von der Ingenieurgesellschaft Stolz, Kaarst erstellt. Das durch den neuen Hellweg-Baumarkt und das Verwaltungsgebäude zusätzlich verursachte Verkehrsaufkommen wurde eingeschätzt und mit den schon bestehenden Belastungen im Zuge der angrenzenden Straßen überlagert.

Untersucht wurde, unter welchen baulichen und verkehrlichen Voraussetzungen im Nahbereich der neuen Gebäude eine möglichst reibungslose Verkehrsabwicklung möglich ist.

Dazu wurde zuerst das jetzige Verkehrsaufkommen an der Kreuzung Borussiastr./Brennaborstr. und an der Einfahrt des bestehenden Hellweg-Baumarktes mit einer Verkehrszählung in der Zeit von 15.00 bis 19.00 Uhr ermittelt. Im Querschnitt besteht auf der Borussiastr. südöstlich der Brennaborstr. eine Verkehrsbelastung von 4 426 Kfz/15.00 - 19.00 Uhr. Der LKW-Anteil beträgt 1,5 %. Nach der Hochrechnung auf 24 Stunden beträgt die Verkehrsbelastung der Borussiastr. 15 000 Kfz. Die Spitzenstunde liegt zwischen 17.00 und 18.00 Uhr mit 1 200 Fahrzeugen stündlich. Aber auch die Stunden vor und nachher weichen nicht erheblich von diesem Spitzenwert ab.

Bei großflächigem Einzelhandel kann man das Verkehrsaufkommen anhand der Verkaufsfläche ermitteln. Außerdem wird bei Baumärkten die Lage und die Wohnbebauung im Umfeld berücksichtigt um einschätzen zu können, wie viele Kunden ein Kraftfahrzeug zum Einkauf benutzen. Im Falle des Hellweg-Baumarktes wird davon ausgegangen, dass 95 % der Kunden ein Fahrzeug zum Einkauf benutzen. Man kann davon ausgehen, dass jedes Fahrzeug mit 1,2 Personen besetzt ist. In der Hochrechnung ergibt das dann 2 900 einfahrende und 2 900 ausfahrende Kraftfahrzeuge. In der Begründung zum B-Plan wird jetzt nur noch von bis zu 330 Stellplätzen auf dem Grundstück des Baumarktes ausgegangen.

Dazu kommt der Verkehr, der durch die 110 Mitarbeiter verursacht wird. Dies ergibt noch einmal 80 an- und abfahrende Fahrzeuge. Der Ver- und Entsorgungsverkehr mit 24 Fahrten täglich ist noch hinzuzurechnen, so dass mit einem Gesamtverkehrsaufkommen von etwas mehr als 3 000 an- und 3 000 abfahrende Fahrzeuge zu rechnen ist.

Um die zukünftige Verkehrsabwicklung während der Spitzenstunden zu untersuchen, muss das Kundenverkehrsaufkommen für diese Zeit ermittelt werden. Auf Grund des Gutachtens ist in der Spitzenstunde mit maximal rd. 340 an- und abfahrenden Kraftfahrzeugen zu rechnen.

Bei dem neuen Bürogebäude, mit einer Bruttogeschoßfläche von 5 400 qm, handelt es sich um unternehmensorientierte Dienstleistungen mit geringem Publikumsverkehr. Das von dem Gebäude ausgelöste Verkehrsaufkommen entsteht im Wesentlichen durch das Verkehrsaufkommen der Mitarbeiter und nicht durch Publikums- und Ver- und Entsorgungsverkehr. Bei dem neuen Hellweg-Bürogebäude geht man von ca. 150 Arbeitsplätzen aus. 10 % der Arbeitsplätze sind in der Regel täglich nicht besetzt, bedingt durch Krankheit, Urlaub oder Dienstreise. Geht man von einer Wegehäufigkeit von 3,0 Wegen je Arbeitsplatz und Tag, 80 % der Mitarbeiter benutzten ein Kraftfahrzeug, das mit 1,1 Personen besetzt ist, aus, ist mit einem täglichen Verkehrsaufkommen der Mitarbeiter von 150 an- und abfahrenden Fahrzeugen zu rechnen. Dazu kommt der Verkehr der Besucher und der Ver- und Entsorgung, so dass mit einem Gesamtverkehrsaufkommen von etwas mehr als 200 ein- und ausfahrenden Fahrzeugen zu rechnen ist. Für die Spitzenstunde am Nachmittag ergeben sich 13 an- und 45 abfahrende Fahrzeuge.

Daraus ergibt sich folgende zukünftige Belastung:

(Quelle: Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - Begründung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes vom 16. April 2008)

Wird ein Knotenpunkt beurteilt, ist die Zufahrt mit der schlechtesten Einstufung maßgebend. Bei hoch belasteten Knotenpunkten muss darauf geachtet werden, dass die wichtigsten Verkehrsströme zumindest eine ausreichende Verkehrsqualität aufweisen.

Dabei kam man zu folgenden Ergebnissen:

Knotenpunkt Borussiastraße/Brennaborstraße/Zeche Oespel: Es wurde geprüft, ob mit der jetzigen Ampeleinstellung, die in der Zeit von 14.00 bis 20.00 Uhr eine Umlaufzeit von 72 Sek. hat, die zukünftigen Belastungszuwächse abgewickelt werden können. Die Einstellung ist zwingend beizubehalten, da sie mit den Nachbarknotenpunkten abgestimmt ist. Mit der Einstellung kann eine ausreichende Verkehrsqualität erzielt werden.

Knotenpunkt Borussiastraße/Baumarktzufahrt: An dieser Stelle ist mit den geschätzten Verkehrsbelastungen eine leistungsgerechte Verkehrsabwicklung ohne Ampel mit Linksabbiegerspur für den einfahrenden Verkehr aus Südosten nicht möglich. Die Aufstellfläche für die Linksabbiegerspur muss Platz für sechs Fahrzeuge bieten. Die Steuerung der Ampel muss mit der Ampelanlage Brennaborstraße/Borussiastraße abgestimmt werden.

Anbindung der Stellplätze des Verwaltungsgebäudes an die Zeche: Bei der Auslastung der Zeche Oespel und dem zu erwartenden stündlichen Verkehrsaufkommen des Hellweg-Bürogebäudes, sind bei der Ein- und Ausfahrt keinerlei Probleme bei der Verkehrsabwicklung zu befürchten.

Immissionsschutz

Das Gutachterbüro Wölfel-Beratende Ingenieure (Höchsberg) erarbeitete einen schalltechnischen Bericht, da sich im Umfeld des geplanten Baumarktes Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden, befinden und das Schutzgut Mensch durch die Planung betroffen wird. Hierbei wurden die Auswirkungen des Baumarktes auf die Wohnbebauung und die Einwirkungen der S-Bahnlinie auf das Bürogebäude untersucht.

"Die Vorbelastung an den zur Beurteilung des Baumarkts maßgebenden Immissionsorten in der Nachbarschaft ist nicht bekannt. Auf der Basis der TA-Lärm ist die Genehmigungsfähigkeit einer Anlage auch ohne den Nachweis der Vorbelastung gegeben, wenn der Immissionsbeitrag der hinzu kommenden Anlage als nicht relevant anzusehen ist. Diese Anforderung ist mit der Einhaltung von Immissionsrichtwertanteilen, die um mindestens 6 dB unter den Immissionsrichtwerten gemäß TA-Lärm Kap. 6.1 liegen, erfüllt."  (Quelle: Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - Begründung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes vom 16. April 2008)

Folgende Immissionsorte in der Nachbarschaft wurden in Absprache mit dem Bauamt mit dem jeweiligen Schutzanspruch festgelegt:

• Allgemeines Wohngebiet gemäß B-Plan Lü 123 Im Kirchfeld (Südwestfassade) und Wandweg süd (Westfassade) 
• Reines Wohngebiet gemäß B-Plan Lü 116 Wohnanlage Nasses Holz (Nordfassade Haus-Nr. 17) 
• Berufsschule gemäß B-Plan Lü 116 Anspruch tagsüber als allgemeines Wohngebiet ((Nordfassade)
• Allgemeines Wohngebiet gemäß B-Plan Lü 116 nördl. Grundschule (Kleybredde Südfassade)
• Kleingartenanlagen Bahndamm/Zeche Oespel (östlicher Bereich) als Mischgebiet
• Bürogebäude Zeche Oespel (Ostflügel) als Mischgebiet

Als belastende Tätigkeiten und Betriebsabläufe wurden haustechnische Anlagen, An- und Abfahrten der Mitarbeiter und Kunden, Fahrverkehr auf der Umfahrung, Entladungen am Lager und die Vorgänge im Bereich des Freilagers berücksichtigt. Kurzzeitige Geräuschspitzen, wie z.B. das Zuschlagen von Autotüren auf dem Kundenparkplatz, sind im Tageszeitraum nicht relevant. Mit 108 dB(A) wurde das Entlüften der Betriebsbremse der Lieferfahrzeuge berücksichtigt.

Beurteilung des Verkehrs auf öffentlichen Straßen nach TA-Lärm: Durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen auf der Borussiastraße durch den neuen Hellweg-Baumarkt, ist mit keiner nennenswerten Erhöhung der Schallimmissionen durch den Straßenverkehr an den maßgebenden Immissionsorten zu rechnen. Die Entfernung zu den Immissionsorten ist größer als 100 m. Nach TA Lärm sind keine Schallschutzmaßnahmen für den an- und abfahrenden Verkehr notwendig.

Bei regulärem Betrieb des Baumarktes tagsüber und Betrieb der haustechnischen Anlagen in der Nacht liegen alle Beurteilungspegel an den maßgebenden Immissionsorten unterhalb der zulässigen Immissionswertanteile. Es sind keine zusätzlichen baulichen und organisatorischen Maßnahmen zum Schallschutz in der Nachbarschaft erforderlich.

Schallimmissionen im Bereich des Verwaltungsgebäudes: Bei regulärem Betrieb des Baumarktes tagsüber und Betrieb der haustechnischen Anlagen in der Nacht liegen alle Beurteilungspegel an den maßgebenden Immissionsorten unterhalb der zulässigen Immissionswertanteile. Allerdings liegt das Bürogebäude direkt an der S-Bahnlinie S 1 und ist somit den Schallimmissionen der S-Bahn und zusätzlich dem Verkehrsaufkommen der Zeche Oespel mit geschätzten 5 500 Kfz/Tag ausgesetzt. Zwischen 6.00 - 22.00 Uhr fahren auf der S-Bahnstrecke je Richtung 45 Züge. Für das Bürogebäude wurde der Orientierungswert für Gewerbe festgelegt. Er wird unter Berücksichtigung der Lärmeinwirkungen von S-Bahn und Zeche Oespel, die Borussiastraße spielt eine untergeordnete Rolle, im gesamten Plangebiet eingehalten. Da die Bauausführung des Bürogebäudes noch nicht festgelegt war, wurde der Lärmpegel für das freie Grundstück ermittelt. Um die Anforderungen an bauliche Schallschutzmaßnahmen gegen Außenlärm festzulegen, wurde der Außenschallpegel aufgezeigt. Die genaue Ermittlung der Außenlärmpegel und die Anforderungen an die Außenbauteile der einzelnen Gebäudefassaden kann später im weiteren Planverfahren ermittelt werden.

Städtebauliches Konzept

Verwaltungsgebäude Hellweg

Da die genaue Lage und Gestaltung des Bürogebäudes noch nicht festgelegt ist, werden die planungsrechtlichen Festsetzungen großzügig und flexibel ausgestaltet, um im anstehenden Bebauungsplanverfahren eine Bandbreite von Gestaltungsformen des Gebäudes und der Gestaltung des Freibereiches zu ermöglichen. Die nicht in Anspruch genommenen Flächen können dann möglicherweise für Ausgleichsmaßnahmen für den Eingriff in Natur und Landschaft in Anspruch genommen werden.

Inhalte des Bebauungsplanes

Grünordnung

Die große Stellplatzanlage soll durch Baumanpflanzungen gegliedert und belebt werden. Nach der gängigen Praxis der Stadt Dortmund soll pro 5 Stellplätze ein einheimischer Laubbaum angepflanzt und unterhalten werden. Mindestens 22 einheimische Laubbäume sind entlang der Borussiastraße zu pflanzen, um einen alleeartigen Charakter der Borussiastr. zu erreichen. Für die Stellplatzanlage werden 52 Baumpflanzungen festgesetzt. Die Standorte für beide Maßnahmen werden konkret festgelegt. Weiterhin sind die mindestens 6 qm großen Baumscheiben mit Bodendeckern, Stauden oder Gräsern dauerhaft zu begrünen. 1 200 qm der Grundstücksfläche muss als flächige Gehölzpflanzung angelegt werden, damit eine Mindesteingrünung gewährleistet ist. Angepflanzt werden müssen die Bäume und Sträucher der Pflanzenauswahlliste.

Es wurde im Vorfeld geprüft, ob eine Dachbegrünung möglich ist. Da die Traglast erheblich höher ist, müsste eine aufwändigere Gebäudekonstruktion erstellt werden, die zu erheblichen Mehrkosten führen und das Projekt somit in Frage stellen würde. Daher wurde auf die Festsetzung verzichtet.

Niederschlagswasserbeseitigung

Bereich Baumarkt: Ob das Niederschlagswasser der befestigten Flächen innerhalb des Plangebietes versickert werden kann, wurde von dem Geotechnik Institut Dr. Höfer untersucht. Bei einer durchgeführten Bohrung wurde bis 9 m Tiefe kein Grundwasser bzw. Kluftwasser angetroffen, so dass man davon ausgehen kann, dass der Grundwasserflurabstand > 9 m ist. Um den Grundwasserstand über einen längeren Zeitraum zu beobachten, wurde die Bohrstelle zu einer Grundwassermessstelle ausgebaut.

Durch die Bodenbeschaffenheit kann das Niederschlagswasser teilweise nicht versickern. Das Gutachten empfiehlt deshalb eine Versickerung über Rigolen, die im Westen des Plangebietes angeordnet werden sollen. Somit ist eine Versickerung des Niederschlagswassers der Dachflächen auf dem eigenen Grundstück entsprechend des § 51 a Landeswassergesetz möglich.

Bereich Verwaltungsgebäude: Aufgrund der 1 bis 2 m starken Deckschicht, die eine geringe Wasserdurchlässigkeit hat, ist eine Versickerung des Niederschlagswassers hier nicht möglich. Für den Bereich sollte ein Antrag auf Einleitung des Niederschlagswassers ins öffentliche Kanalnetz gestellt werden. Nach Abriss der Grabeländer soll diese Fläche auf ihre Versickerungsfähigkeit überprüft werden, da die Zustandsformen des Mergels in dem Untersuchungsgebiet z.T. stark streuen.

Einsatz erneuerbarer Energien

Die Statik des Hauptgebäudes ist so zu berechnen, dass Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie durch Solar- oder Photovoltaikanlagen errichtet werden können.

Werbeanlagen

Es ist beabsichtigt, einen weit sichtbaren Werbepylon zu errichten. Dies ist eine weit verbreitete Praxis für großflächige Einzelhandelsbetriebe. Zwei Pylone gibt es bisher im Indupark. Der Standort und die Höhe des Pylons, die bis max. 40 m zulässig ist, werden textlich festgesetzt. Weiterhin werden Festsetzungen über die Größe der Werbeanlagen am Gebäude getroffen.

Kennzeichnung / Oberflächennaher Bergbau

Durch das Gutachterbüro Geotechnik Institut Dr. Höfer wurden Such- und Erkundungsbohrungen durchgeführt. Für die Flöze Sonnenschein, Louise-Karoline und Präsident wurden einwirkungs- und nachwirkungsrelevante Lockerzonen, Hohlräume und andere bergbauliche Hinterlassenschaften festgestellt. Oberhalb der 1. Stollensohle im Flöz Helene wurden Abbauflächen festgestellt. Im Ergebnis ist festzustellen, dass es keine ausreichende Standsicherheit für die Flöze Sonnenschein, Louise-Karoline, Präsident und Helene (ggf.) gibt. Um eine dauerhafte Standsicherheit zu erreichen, sind Verfüllmaßnahmen notwendig. Das Ingenieurbüro Geotechnik Institut Dr. Höfer empfiehlt, vor Baubeginn die Dauerstandsicherheit des Geländes wieder herzustellen. Die lagerstättenkundliche Situation im Flöz Helene soll im Verlauf der Sanierungsarbeiten weiter erkundet werden. Weiterhin sollen die Flöze Wilhelm und Johann I/II lokalisiert werden.

Vor Baubeginn soll zwecks notwendiger Maßnahmen gegen bergbauliche Einwirkungen mit der DSK Herne Kontakt aufgenommen werden.
 

Im Zuge der Erkundungsbohrungen kam es zu relativ starken Methanausgasungen aus den offen stehenden Bohrlöchern. Deshalb müssen bei allen Erdarbeiten begleitende Methangasmessungen vorgenommen werden. Die Baugruben dürfen nur nach vorangegangener Freimessung betreten werden. Einschlägige Sicherheitsvorschriften und Maßnahmen zum Arbeitsschutz (Alleinarbeitsverbot, etc.) sind zu ergreifen.

Umweltbericht

Die erheblichen Umwelteinwirkungen wurden in einem Umweltbericht, der weiter fortgeschrieben wird, beschrieben und bewertet. Der Umweltbericht ist Teil der Begründung.

Bodeneingriffe und Meldepflicht von Bodenfunden

Zu Bodendenkmalen gehören Funde von Gegenständen oder Teile von Gegenständen, Reste baulicher Anlagen, Knochen oder Knochensplitter, Hohlräume, Veränderungen und Verfärbungen der natürlichen Bodenbeschaffenheit und Abdrücke tierischen oder pflanzlichen Lebens. Die Entdeckung von Bodendenkmalen oder mutmaßlichen Hinweisen muss der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Dortmund unverzüglich angezeigt werden. Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist lt. Denkmalschutzgesetz berechtigt, das entdeckte Bodendenkmal zu bergen, auszuwerten und für die wissenschaftliche Erforschung bis zu sechs Monaten in Besitz zu nehmen. Die Fundstelle darf drei Werktage nicht verändert werden.

Erdarbeiten, Bodenbewegungen, Bodenaushub

Bei Erdarbeiten, Bodenbewegungen und ähnlichen Maßnahmen über den bisherigen Kenntnisstand hinaus festgestellte Anzeichen für schädliche Bodenveränderungen, sind dem Umweltamt unverzüglich anzuzeigen. Die zuständigen Behörden können dann weitergehende Schutz- und Sanierungsmaßnahmen fordern. Der Bodenaushub sollte auf dem Gelände verbleiben.Verfüllungen oder Modellierungen dürfen nur mit unbelastetem Bodenmaterial erfolgen. Bei der Verwendung von Recyclingbaustoffen oder belastetem Bodenaushub muss die untere Abfallwirtschaft vorab informiert werden.

Schutz des Mutterbodens gemäß § 202 BauGB

Mutterboden, der bei Bauarbeiten anfällt oder bei Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, muss in nutzbarem Zustand erhalten werden und darf nicht vergeudet oder vernichtet werden. Der Mutterboden sollte im Plangebiet wieder eingebaut werden.

Baumschutz

Für den vorhandenen Baumbestand gelten, soweit keine anderen Regelungen getroffen wurden, die Bestimmungen der "Satzung zum Schutz des Baumbestandes in der Stadt Dortmund".

Kampfmittel

Der Kampfmittelräumdienst bzw. die Polizei sind sofort zu verständigen, wenn bei Erdarbeiten der Erdaushub ungewöhnliche Verfärbungen ausweist oder verdächtige Gegenstände beobachtet werden.

Lichtquellen

Bei der Installation flächenwirksamer künstlicher Beleuchtung wie z.B. Parkplatzbeleuchtung und Werbeanlagen ist zu beachten, dass keine Blendwirkung auf die Nachbarschaft ausgeht. Die Lichtquellen sollen energiesparend sein und passiv gegenüber Insektenflug.

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Verwaltungsvorlage 12070-08 v. 27.05.08

Mit der Verwaltungsvorlage 12070-08 v. 27.05.08 sollten der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen und der Haupt- und Finanzausschuss die Empfehlung geben und die Bezirksvertretung Lütgendortmund und der Rat den Beschluss fassen, das Verfahren unter Berücksichtigung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung fortzuführen und den Bebauungsplanbereich um den Bereich der Grabeländer zu erweitern. Den Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs Lü 176 - Borussiastraße soll für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes zugestimmt werden, ebenfalls der Begründung v. 19.05.08. Die öffentliche Auslegung (Öffentlichkeitsbeteiligung) soll beschlossen werden. Weiterhin soll die Bezirksvertretung Lütgendortmund die Entscheidung der Verwaltung zur Kenntnis nehmen,

dass eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü 176 - Borussiastraße nach Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 33 Baugesetzbuch erteilt wird.

Die BV soll die Zulassung des Vorhabens beschließen.

Von der Beratungsfolge, die in der Geschäftsordnung des Rates, seiner Ausschüsse, Kommissionen und der Bezirksvertretungen festgelegt ist, wird abgewichen, um eine Verzögerung des Verfahrens durch die Sommerpause zu verhindern. Die Bezirksvertretung Lütgendortmund berät nach dem Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen.

Die Verwaltungsvorlage 12070-08 v. 27.05.08 deckt sich zum Teil mit der Begründung, enthält aber noch einige zusätzliche Informationen, die wir nachfolgend zusammengefasst haben:

Die Träger der öffentlichen Belange und die beteiligten Behörden sind nach Baugesetzbuch über das Vorhaben zu unterrichten. Sie werden aufgefordert, sich auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (Scoping) zu äußern. Dieses Verfahren nennt man Scopingbeteiligung, die vom 20.03.08 bis 11.04.08 durchgeführt wurde.

Die Naturschutzverbände befürchten, dass durch die Ansiedlung des Baumarktes die Wohngebiete in Oespel und Kley durch einen  Großteil des zusätzlichen Verkehrs und somit durch zusätzlichen Lärm belastet werden. Speziell genannt werden der Steinsweg, die Ewald-Görshop-Straße, Kleybredde, der Kleyer Weg und die Dorneystraße. Die Dorneystraße, die schon jetzt als "Zubringer" für den Indupark genutzt wird, führt durch den ökologisch wertvollen Kalkbuchenwald des Dorneys. Zusätzlich wird eine Überlastung des Knotenpunktes Hauert/Brennaborstraße befürchtet. Der Ausbau von Ikea 2007 und die geplante Wohnbebauung Wandweg sollen im Umweltbericht berücksichtigt werden.

Die Verwaltung nimmt dazu folgendermaßen Stellung: Durch den geplanten Baumarkt werden ca. 4 500 Fahrten verursacht. 4 % davon, das entspricht etwa 180 Fahrten täglich, kommen aus Richtung Witten. 10 - 20 % davon wählen den Weg über die Dorneystraße, das sind etwa 18 - 36 Fahrten/tägl.. Von mehr Fahrzeugen kann nicht ausgegangen werden, da die Dorneystraße als Anliegerstraße und Tempo 30-Zone ausgewiesen ist und durch den niedrigen Querschnitt und die kurvige Führung unattraktiv ist. Der Rest wählt den Weg über die Ewald-Görshop-Straße und den Steinsweg, die durch die zusätzlichen Fahrten kaum spürbar mehr belastet werden. Eine Gefahr der Überlastung des Knotenpunktes Hauert besteht durch die ca. 540 Fahrten die durch den Baumarkt verursacht werden nicht. Durch die Anpassung der Signalsteuerung vor einigen Jahren hat sich die Verkehrssituation entspannt. Eine weitere Entlastung wird durch den Anschluss der NS IX an die B 1 im Jahr 2010 erwartet, da dadurch eine zweite Anbindung der Universität an die B 1 erfolgt. Dies führt zu einer Entlastung der Anschlussstelle Dorstfeld.

Bei dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes am 01.10.98 hat der Rat gleichzeitig beschlossen, eine öffentliche Bürgerversammlung durchzuführen. Da das Verfahren nie fortgeführt wurde, hat auch die öffentliche Bürgerversammlung nie stattgefunden. Wegen der Eilbedürftigkeit des Vorhabens hat im weiteren Verlauf des Planverfahrens lediglich ein vierzehntägiger Planaushang in der Zeit vom 05.05.08 bis einschließlich 19.05.08 im Stadtplanungs- und Bauordnungsamt und in der Bezirksverwaltungsstelle Lütgendortmund stattgefunden.

Während der Zeit der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurden keine Anregungen und Bedenken geäußert. Der Gestaltungsbeirat äußerte sich am 08.05.08 zu dem Vorhaben. Die Anregungen werden bis zum Satzungsbeschluss geprüft.

Bei der Offenlegung des Bebauungsplanes hat nochmals jeder Gelegenheit zur Stellungnahme. Daher ist eine zusätzliche Einwohnerversammlung nicht mehr erforderlich.

Nachfolgenutzung des Baumarktgeländes Brennaborstraße

Eine Nachfolgenutzung des Geländes an der Brennaborstraße kann auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplanes Lü 152 für den Indupark erfolgen. An dieser Stelle ist eine gewerbliche Nutzung festgesetzt. Durch einen städtebaulichen Vertrag mit der Firma Hellweg soll spätestens bis Satzungsbeschluss festgelegt werden, dass auf dem Gelände kein weiterer Baumarkt angesiedelt werden darf.

Verkehrsanbindung

Eine Erschließung des geplanten Baumarktes über die Zeche Oespel ist nicht empfehlenswert, da es zu einer deutlich stärkeren Belastung des Knotenpunktes Brennaborstraße/Borussiastraße/Zeche Oespel kommen würde. 1/3 der Baumarktkunden kommen von Süden. Die Zunahme der Linksabbieger von Südosten von der Borussiastraße in die Zeche Oespel und der Linksabbieger aus der Zeche Oespel in die Borussiastraße würde dazu führen, dass der Verkehr mit der heutigen Signalsteuerung nicht mehr zu bewältigen wäre. Nur durch zusätzliche Fahrspuren und eine Änderung der Signalsteuerung könnte eine knapp ausreichende Leistungsfähigkeit erreicht werden. Diese Variante wäre ungünstiger als die Zufahrt zum Baumarkt von der Borussiastraße. Die Zufahrt zum Baumarkt über die Zeche Oespel würde über die heutigen Grabeländer erfolgen. An der Stelle soll aber das Verwaltungsgebäude entstehen.

Behindertengleichstellungsgesetz/Barrierefreiheit

Durch das Behindertengleichstellungsgesetz NRW werden die Gemeinden verpflichtet, die Benachteiligung für Menschen mit Behinderung zu beseitigen oder zu verhindern. Weiterhin soll gewährleistet werden, dass Menschen mit Behinderung gleichberechtigt am Leben in der Gesellschaft teilhaben können, so dass ihnen eine selbstständige Lebensführung ermöglicht wird.

Die Bauleitplanung soll unter dem Thema Barrierefreiheit dazu beitragen die gestalteten Lebensbereiche, dazu gehören u.a. bauliche Anlagen, Verkehrsanlagen und Infrastruktureinrichtungen, für alle Menschen zugänglich und nutzbar zu machen.

Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes

Die Begründung vom 19.05.08 deckt sich zum Teil mit der Begründung vom 16.04.08, enthält aber noch weitere Informationen, die wir nachstehend zusammengefasst haben:

Auswirkungen der Planung

Auswirkungen auf den Einzelhandel

Durch den neuen Baumarkt wird der Umsatz aus dem Bochumer Westen und aus dem südl. Castrop-Rauxel ca. 14 % betragen somit deutlich mehr als heute. Der Umsatz aus dem Raum Witten wird sich wohl kaum steigern lassen, da dort am 19.05.08 das Bauhaus mit ca. 20 000 qm Verkaufsfläche in der Nähe vom Möbelhaus Ostermann eröffnet hat. Das Bauhaus wird möglicherweise ein starke Ausstrahlung auf den Bochumer Osten ausüben, so dass von dort weniger Kaufkraft zum Hellweg fließen wird. Das würde dazu führen, dass der Umsatzanteil der auswärtigen Kunden nicht dauerhaft den Schwellenwert von 20 % übersteigen wird.

Verkehrliche Erschließung

Bei der Berechnung der zukünftigen Verkehrsbelastung wurde auch das Verkehrsaufkommen des bestehenden Baumarkts mit angerechnet, obwohl eine Nachfolgenutzung noch nicht feststeht und mit einem geringeren Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Es wurden alle Entwicklungstendenzen im Umkreis des Baumarktes berücksichtigt. Für den Abschnitt der Borussiastraße wurden die aktuellen Zahlen zur Berechnung herangezogen, obwohl die Verkehrsbelastung der Borussiastraße lt. Prognose für das Jahr 2015 trotz des neuen Baumarktes abnehmen wird.

Für das Verwaltungsgebäude werden 120 Stellplätze zu Grunde gelegt.

Umweltprüfung

Die beteiligten Behörden stimmten dem Umfang und dem Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (Scoping) in der Scopingbeteiligung, die vom 20.03.08 bis 11.04.08 stattfand, zu.

Das Vorhaben ist in der Anlage 1 unter Spalte 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung aufgeführt (Anlage 1, Nr. 18.6.1: Bau eines Einzelhandelsbetriebes mit einer zulässigen Geschossfläche von 5 000 qm oder mehr), so dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt werden muss. Diese wird als Umweltprüfung im Aufstellungsverfahren des Bebauungsplanes nach den Vorschriften des Baugesetzbuches durchgeführt. Der Umweltbericht entspricht den Anforderungen einer Umweltverträglichkeitsprüfung, deshalb kann die eigenständige Umweltverträglichkeitsprüfung entfallen.

Umweltbericht

Der Entwurf zum Umweltbericht wurde vom Landschaftsarchitekturbüro Kemper, Dorsten, mit Text und Karten im Mai 2008 erstellt. Inhalt des Umweltberichtes sind unter anderem die Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung sowie ein Ausgleichsflächennachweis. Nachfolgend eine Zusammenfassung der Ergebnisse, die ausführlichen Erläuterungen sind dem Umweltbericht, der Teil 2 der Begründung ist, zu entnehmen.

Umweltzustand im Untersuchungsgebiet

Die heutige Nutzung als Ackerfläche und als Grabelandfläche für 21 Gärten bestimmt die räumliche Ausgangssituation und den Zustand der Umweltschutzgüter im Untersuchungsraum.

Die vorhandene Wohnbebauung und das geplante Wohngebiet Wandweg (Schutzgut Mensch), die Gehölzbestände der Grabeländer, die freiraumtypischen Boden- und Wasserfunktionen, die lufthygienischen Verhältnisse und die Klimaausgleichsfunktionen führen dazu, dass der Untersuchungsraum hinsichtlich der Schutzgüter eine mittlere bis hohe vorhabensbezogene Empfindlichkeit aufweist.

Minderungs- und Vermeidungsmaßnahmen

Die Planung sieht ein Grünkonzept zur Minderung der Eingriffsschwere vor, dessen Bestandteile in Festsetzungen als Pflanzgebote gemäß dem Baugesetzbuch erfolgen. Auf der Fläche des Bau- und Gartenmarktes sollen 52 Ahornbäume im Bereich der Stellplatzanlage in mindestens 12,5 qm großen Baumscheiben gepflanzt werden. Weiterhin werden auf 2 400 qm flächig Gehölze gepflanzt. Die Baumscheiben werden mit Bodendeckern begrünt, weiterhin die Zufahrten. Entlang der Borussiastraße werden 22 Linden gepflanzt, die in Verbindung mit dem geplanten Baugebiet Wandweg, dort ist auch eine Anpflanzung von Linden entlang der Borussiastraße vorgesehen, eine Lindenallee bilden sollen.

Für das Verwaltungsgebäude wurden keine konkretisierenden Flächenzuweisungen für Pflanzungen vorgegeben. Festgesetzt wurde lediglich, dass auf 20 % der Fläche, ca. 1 200 qm, Gehölzpflanzungen vorgenommen werden müssen, ebenfalls mindestens 24 Bäume im Bereich der Stellplatzanlage.

Ca. 4 000 qm der Dachfläche des Baumarktes sollen begrünt werden, um die ökologischen Vorteile einer Dachbegrünung zumindest in Teilen zu nutzen. Durch die Dachbegrünung kann auf eine weitere planexterne Ausgleichsfläche, außer der bereits erworbenen Fläche in Mengede-Brüninghausen, verzichtet werden. Die Pflanzmaßnahmen werden in einem städtebaulichen Vertrag geregelt.

Dachwassergewinnung zur Brauchwasserverwendung für das Gartencenter, Solarstromgewinnung auf den Dachflächen oder eine Fassadenbegrünung werden als weitere Minderungs- und Vermeidungsaspekte nicht vorgesehen. Hingewiesen wird auf die bereits durchgeführten Maßnahmen wie die Teilbegrünung der Flachdächer, das zeitgemäße Entwässerungskonzept für alle abflusswirksamen Flächen, Bepflanzung der Stellplatzfläche und Randbereiche.

Hinsichtlich der ca. 150 Bäume am Böschungsfuß der DB AG wird eine textliche Vermeidungsabsicht formuliert. Die Eingriffe in den Baumbestand der Bahnböschung, parallel der Stellplatzflächen des Verwaltungsgebäudes und der Lkw-Umfahrt des Baumarktes, sollen möglichst gering gehalten werden. In Abstimmung mit der DB AG sollen Aufastungen nur von Fachfirmen erfolgen, dies auch nur im Bedarfsfall im engeren Bereich zwischen Lkw-Zufahrt und Gebäudeflucht. (Ergänzung: Das Büro Kemper weist zusätzlich entlang der Böschung einen Pflanzstreifen aus, der per Pflanzgebot zu sichern ist.) Weiterhin fordert der Gestaltungsbeirat ein Pflanzbeet vor dem Gebäude, auch dieses ist zu sichern.

Umweltrelevante Auswirkungen

Schutzgut Mensch: Zunahme von Verkehrslärm und Luftschadstoffen

Schutzgut Fauna und Flora: Verlust an Lebensraum (Grabeländer, Acker)

Schutzgut Boden: Für die Planung werden 42 614 qm Freiraum in Anspruch genommen, davon 90 % bebaut und versiegelt. Im östlichen Teil erfolgen ca. 3 m tiefe Abgrabungen, dadurch fällt ein großer Teil des fruchtbaren Oberbodens als Abraum an. Natürliche Bodenfunktionen werden irreversibel geschädigt. Gehölzpflanzungen werden für 3 580 qm Fläche festgesetzt. 

Schutzgut Wasser: Das Niederschlagswasser der Dachfläche des Baumarktes und des Parkplatzes wird den geplanten Tiefenrigolen zugeführt. Für das Verwaltungsgebäude und den dazugehörigen Parkplatz ist beabsichtigt, ähnlich zu verfahren.

Schutzgut Klima und Luft: Die klimatische Austauschfunktion des Freiraums geht verloren. Zusätzliche thermische Abwärme wird durch die versiegelten Flächen und die teils unbegrünte Dachfläche erzeugt. In diesem Bereich herrscht schon jetzt eine "ziemlich hohe Luftbelastung" (Umweltplan: Luftgüteindex 1,1-1,2), die durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen weiter erhöht wird.

Schutzgut Landschaft: Die letzte verbliebene Freifläche südlich des Induparks wird bebaut.

Schutzgut Sach- und Kulturgüter: Außer der Überplanung der Grabelandfläche und der fruchtbaren Ackerfläche keine weiteren Auswirkungen.

Abwägung unter Einbeziehung des Umweltberichtes

Da z.B. die Biotopfunktionen mit der externen Kompensationsmaßnahme ausgleichbar sind, sind erhebliche nicht beherrschbare Umweltauswirkungen des Vorhabens nicht erkennbar. Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Arrondierungsmaßnahme am Rande des Induparks. Die erheblichen Auswirkungen auf die Schutzgüter Wasser, Boden und Lufthygiene sind deshalb in der Gesamtabwägung tolerierbar. Eine Minderung der Eingriffsschwere kann durch die Umsetzung der Maßnahmen zur Begrünung durch entsprechende Festsetzungen erzielt werden. Ein Verzicht auf die Verlagerung des Baumarktes und die Errichtung der Firmenzentrale kommt wegen der Sicherung der Arbeitsplätze sowie Schaffung neuer Arbeitsplätze im gewerblichen Bereich nicht in Frage. Eine Arrondierung eines bestehenden Sondergebietes ist gesamtstädtisch gesehen der Inanspruchnahme freier Landschaft vorzuziehen. Damit wirkt man dem Flächenfraß in verbliebenen Grünzügen entgegen. Die verbleibenden und zu erwartenden z.T. erheblichen Eingriffe sind vor diesem Hintergrund, aber auch mit dem Hinweis auf eine formulierte Eingriffsvermeidungsstrategie, unvermeidbar und im Zuge der Eingriffsreglung  auszugleichen.

Eingriffs-/Ausgleichsbilanz und Ausgleichskonzept

Die Maßnahmen zur Eingriffsminderung und -vermeidung sowie die Maßnahmen zur Kompensation des verbleibenden Eingriffs werden im Umweltbericht geregelt. Anhand einer Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz wird das Ausgleichserfordernis ermittelt. Der Bestand, die Planung sowie der Ausgleich werden in Wertpunkten errechnet. Das Restausgleichserfordernis wird anteilig durch eine ökologische Aufwertungsmaßnahme außerhalb des Plangebietes in Mengede-Brüninghausen (Im Dahl) nachgewiesen. Der Eingriffsverursacher greift in Absprache mit dem Umweltamt auf ein privates Ökokonto zurück. 2002 wurden in Mengede von Privaten ökologische Aufwertungsmaßnahmen auf einer Ackerfläche durchgeführt, indem sie auf einer 1,8 ha großen Fläche Laubwald aufforsteten. Ein Teil dieser Fläche wurde für zwei andere Bebauungspläne in Anspruch genommen. Den Überschuss von 12 511 qm übernahm der Vorhabenträger. Der Anteil des Flurstückes geht in das Eigentum der Stadt Dortmund über. Die Fläche wird in dem rechtskräftigen Bebauungsplan Mg 116 mit der Bezeichnung "Fläche für die Land- und Forstwirtschaft" eingetragen. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wald dargestellt.

Das restliche Ausgleichserfordernis wird der Vorhabenträger auf einem Teil der Dachfläche des Bau- und Gartenmarktes in Form einer Dachbegrünung nachweisen. Damit sind die Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft zu 100 % ausgeglichen.

Anwendung der Bodenschutzklausel

Das Baugesetzbuch schreibt einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden vor. Vor Inanspruchnahme neuer Freiflächen, sollen Flächen wieder nutzbar gemacht oder nachverdichtet werden. Vorrangig sind auch andere Maßnahmen zur Innenentwicklung. Durch fehlende Flächen im Indupark kann der bestehende Baumarkt nicht weiter ausgebaut werden, so dass man eine Freifläche in räumlicher Nähe zum Indupark in Anspruch nimmt. Trotzdem kann die bauliche Verlagerung als Maßnahme zur Innenentwicklung am Rande des Induparks gewertet werden. Der Bodenschutzklausel des Baugesetzbuches kann in den zentralen Forderungen, wie sparsamer Umgang mit Boden und Erhaltung der Bodenfruchtbarkeit im vorliegenden Planerfordernis nicht entsprochen werden. Eine kleine Lagerfläche kann mit versickerungsfähigem Bodenmaterial versehen werden.

Monitoringverfahren

Nach dem Baugesetzbuch haben die Gemeinden die erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung der Bauleitpläne entstehen, zu überwachen. Dies geschieht hauptsächlich, um unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen. Dies wird als Monitoring bezeichnet. Ca. 2 Jahre nach Rechtskraft des Bebauungsplanes wird durch stichprobenartige Kontrollen geprüft, ob die geplante Funktionserfüllung der unterschiedlichen Maßnahmen tatsächlich greift. Sollten Abweichungen von den Maßnahmenzielen festgestellt werden, können erforderliche Maßnahmenkorrekturen und  -ergänzungen in Abstimmung mit den Fachämtern erfolgen, um Fehlentwicklungen entgegenwirken zu können.

Inhalte des Bebauungsplanes

Grünplanerische Festsetzungen und Ausgleichsflächen

Gehölzpflanzungen

20 % der Fläche im Bereich des Verwaltungsgebäudes und 10 % der Fläche im Bereich des Baumarktes sind unversiegelt und unbebaut zu halten. Die unversiegelten Flächen müssen gärtnerisch gestaltet werden. Dazu sind Bäume und Sträucher der Pflanzenauswahlliste zu pflanzen.

Dachbegrünung

Mindestens 4 036 qm (ist zu prüfen) der Flachdachflächen sind nach FLL-Dachbegrünungsrichtlinie 2008 zu begrünen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. Zur Begrünung sind Sedum-Arten (Sedum-Sprossenansaat) und mindestens 20 % Flächenanteil an heimischen Wildkräutern (Topfballen-Pflanzung) vorzusehen. Eventuell entstehender Gehölzaufwuchs ist zu entfernen.

Niederschlagswasserbeseitigung

Das Entwässerungskonzept wurde vom Ing. Büro für technische Gebäudeausrüstung Binner erstellt.

Das Tiefbauamt der Stadt Dortmund weist darauf hin, dass der Mischwasserkanalbetrieb in Oespel keine weiteren größeren Wassereinleitungen mehr verkraftet. Schon jetzt kommt es zu Überschwemmungen bei Starkregen.

Die Entwässerungsanlagen zur Sammlung, Ableitung und teilweisen unterirdischen Versickerung bleiben als private Anlagen im Eigentum und der Kostenverantwortung des Vorhabenträgers. Ein entsprechendes Entwässerungskonzept zur Versickerung des Niederschlagswassers wird vor Satzungsbeschluss vorgelegt.

Entwässerungskonzept

Das anfallende Schmutzwasser kann noch über den Kanal der Zeche Oespel in den Mischwasserkanal der Borussiastraße ohne Einschränkungen eingeleitet werden.

In tiefer liegenden Bodenschichten ist das Versickern des Niederschlagswassers grundsätzlich möglich. Das auf den Dachflächen anfallende Wasser soll über Kiesrigolen, die an die tiefer liegenden wasserleitenden Schichten angeschlossen werden, versickern. Insgesamt werden vier Kiesrigolen zur Versickerung des Niederschlagswassers der Dachflächen, das nicht vorgereinigt werden muss, angelegt. Das Niederschlagswasser der Fahr- und Parkflächen, das besonders aufbereitungsbedürftig ist, muss dagegen vor der Versickerung vorgereinigt werden. Zur Vorreinigung können nur umfangreiche Sedimentationsanlagen oder eine Versickerung durch eine belebte Oberbodenschicht (Muldenversickerung) in Betracht gezogen werden. Als Standort der Mulden wird eine ca. 500 qm große Fläche an der westlichen Plangebietsgrenze vorgesehen. Bei dieser Größenordnung ist es nicht möglich, das Wasser der Parkflächen ungedrosselt zu versickern. Das Niederschlagswasser muss der Mulde über einen Stauraumkanal zugeführt werden. Im Muldenbereich werden die wasserundurchlässigen Schichten bis zu einer Tiefe von ca. 3 m abgetragen, um an die wasserdurchlässigen Schichten zu gelangen. Auf die wasserdurchlässigen Schichten wird mittels Kies ein weiterer Stauraum im Untergrund geschaffen. Die Kiesschicht wird mit einer wasserdurchlässigen Oberbodenschicht abgedeckt und modelliert. Im Zuge der Bautätigkeit werden weitere Versickerungsversuche durchgeführt, um den genauen Standort der Mulde festzulegen. Im unbelasteten Freilagerbereich, in dem bei der Geländemodellierung die wasserundurchlässigen Deckschichten bis auf die wasserleitenden Schichten abgetragen werden, kann ebenfalls eine Flächenversickerung zur Ausführung kommen.

Einsatz erneuerbarer Energien / Energieeffizienz

Um den Einsatz regenerativer Energien zu stützen und stärken wird lt. Baugesetzbuch festgesetzt, dass die Statik des größten Teils der Hauptgebäude so zu bemessen ist, dass die Möglichkeit besteht, Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie durch Solar- oder Photovoltaikanlagen zu errichten. Außerdem sind die notwendigen Schächte zur vertikalen Leitungsführung vorzuhalten.

Laut Baugesetzbuch gehört es zu den Aufgaben der Bauleitplanung, Verantwortung für den Klimaschutz zu leisten. Weiterhin sollen bei der Aufstellung von Bauleitplänen die Nutzung erneuerbarer Energien und die sparsame und effiziente Nutzung von Energien berücksichtigt werden. Dieses Ziel wird von der Stadt Dortmund bereits verfolgt, indem sie ein Bündel von Maßnahmen zusammengestellt hat, die der Rat bereits beschlossen hat. Dazu gehören die solarenergetische Optimierung für Wohngebiete, die Aufstellung von Energiekonzepten für Wohn- und Gewerbegebiete mit dem Ziel, den Primärenergiebedarf gegenüber den gültigen Standards um 30 % zu senken.

Der Primärenergiebedarf und die Transmissionswärmeverluste des Baumarktes werden um 30% und des Bürogebäudes um 25 % unter den Mindeststandards der Energieeinsparverordnung liegen. Ein Konzept, wie diese Anforderungen erfüllt werden, soll bis zum Satzungsbeschluss vorliegen. Es ist beabsichtigt, eine Beleuchtungsanlage zu installieren, die 50 % weniger Strom verbraucht. Durch den Einsatz von elektronischen Vorschaltgeräten, hochwertigen Reflektoren in den Lichtbändern statt freistrahlender Leuchten und einer tageslichtabhängigen Steuerung der Beleuchtung im Gartenbereich kann dieses Ergebnis erreicht werden.

Werbeanlagen

Der weithin sichtbare Werbepylon soll maximal 34 m hoch werden. Um dem Betreiber des Baumarktes sein bei jedem Baumarkt umlaufendes Attikaband zu ermöglichen, wurde dieses von den Festsetzungen der örtlichen Bauvorschriften gem. Baugesetzbuch  Bauordnung NRW ausgenommen. Als weitere Ausnahme wurde an drei Stellen oberhalb des Attika eine Werbeschrift in einer Höhe von maximal 4 Metern über Traufhöhe, Gebäudehöhe 9,50 m, zugelassen. Die Länge wird auf max. 10 % der dazugehörigen Fassadenfront begrenzt. Auf drei Seiten wird der Schriftzug Hellweg sichtbar sein und eine Höhe von 2,40 m aufweisen.

Sonstige planungs- / entscheidungsrelevante Aspekte

Gutachten

Folgende Gutachten wurden erstell:

• Baugrunderkundung/Hydrogeologische Untersuchung (Geotechnik-Institut-Dr. Höfer, Dortmund, Juni 2007)

• Baugrunderkundung/Gründungsberatung (Geotechnik-Institut-Dr. Höfer, Dortmund, Juli 2007)

• Grubenbildeinsichtnahme (Geotechnik-Institut-Dr. Höfer, Dortmund, August 2007)

• Such- und Erkundungsarbeiten / Abschlussbericht (Geotechnik-Institut-Dr. Höfer, Dortmund, Oktober 2007)

• Berechnungen zum Schallimmissionsschutz (Wölfel Beratende Ingenieure GmbH+Co, Höchberg, März 2008)

• Schallimmissionsprognose Verkehrslärm (Wölfel Beratende Ingenieure GmbH+Co, Höchberg, April 2008)

• Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung/Erweiterung eines Bau- und Heimwerkermarktes Hellweg in Dortmund (BBE Retail Experts, Köln, Mai 2008)

• Verkehrliche Untersuchung (Ingenieurgesellschaft Stolz mbH, Kaarst, April 2008)

• Umweltbericht (Planungsbüro Kemper, Dorsten, Mai 2008)

• Erweiterung der Zentrale Borussiastraße - Hydrogeologische Untersuchung (Geotechnik- Institut-Dr. Höfer, Dortmund, April 2008)

Kosten

Der Stadt Dortmund entstehen durch den Bebauungsplan keinerlei Kosten. Sämtliche Kosten, werden vom Investor übernommen.

Flächenbilanz

Geltungsbereich Bebauungsplan: ca. 4,26 ha

Sondergebiet „Büro und Verwaltung“ ca. 0,60 ha

Sondergebiet „Bau- und Gartenmarkt“ ca. 3,53 ha

- davon Gebäudegrundfläche ca. 1,39 ha

- davon Freilager ca. 0,17 ha

- davon Grün- und Freiflächen ca. 0,35 ha (muss geprüft werden)

Öffentliche Verkehrsfläche ca. 0,13 ha

Nachweis planexterner Ausgleich ca. 1,25 ha

Vorentwurf Umweltbericht

Nachfolgend haben wir die interessantesten Stellen des Umweltberichtes zum Lü 176 - Borussiastraße zusammengefasst.

Einleitung Umweltbericht

Gemäß Baugesetzbuch sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die Belange des Umwelt- und Naturschutzes und der Landespflege zu berücksichtigen. Dabei werden die einzelnen Schutzgüter und die Wechselwirkungen untereinander betrachtet. Nach dem Baugesetzbuch ist eine Umweltprüfung durchzuführen, bei der die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.

Der Untersuchungsraum ist ca. 32,3 ha groß. Die Grenzen bilden die Straßen Kleybredde, Zeche Oespel, Brennaborstraße, Wendenweg, Wandweg, Am Schultenhof, Overhoffstraße und Borussiastraße. Er beinhaltet folgende Nutzungsstrukturen: Gewerbe-, Wohnbau- und landwirtschaftlich genutzte Flächen (nördlich u. östlich), S-Bahn-Trasse mit dem dazugehörigen Gehölzstreifen, Siedlungsschwerpunkte/Quartierversorgungszentrum, weitere Wohnbebauung und Bildungseinrichtungen (südlich), Bürogebäude mit Stellplatzanlage (westlich).

Biotop- und Artenschutz - Schutzausweisungen

Es sind keine Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiete, Naturdenkmale, geschützte Landschaftsbestandteile, FFH- (Fauna: Tiere, Flora: Pflanzen, Habitat: Lebensraum) oder Vogelschutzgebiete ausgewiesen. Innerhalb des Plangebietes sind keine schutzwürdigen Biotope ausgewiesen. Ebenfalls sind keine Biotope vorhanden, die nach Bundesnaturschutzgesetz oder Landschaftsgesetz geschützt wären. Für das Plangebiet und seine nähere Umgebung wurden im Rahmen der Biotoptypenkartierungen keine Pflanzen- oder Tierarten der Roten Listen und auch keine streng geschützten Arten nach Bundesnaturschutzgesetz festgestellt, bzw. es ist nicht bekannt, dass im Plangebiet streng geschützte Arten vorkommen. Im Biotop/Biotopverbundsystem hat das Plangebiet keine landesweite und keine regionale Bedeutung der Stufe 1 oder Stufe 2. Auch als Kernfläche, Verbundkorridor oder als Trittstein im Biotopverbundsystem hat die Fläche keine Bedeutung. Das Plangebiet liegt außerhalb des Biotopverbundsystems der Stadt Dortmund. Die südlich angrenzende Bahnlinie dient lt. Karte "Biotopverbund" des Umweltplans Dortmund als Verbindungselement.

Ergebnisse des Scoping

Gemäß Baugesetzbuch sind die Behörden und die Träger öffentlicher Belange, die durch die Planung berührt werden, zu unterrichten. Sie sind werden aufgefordert, sich auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung (Scoping) zu äußern. Dieses Verfahren nennt man Scopingbeteiligung, die vom 20.03.08 bis 11.04.08 durchgeführt wurde.

Nachfolgend die betroffenen Behörden und Träger öffentlicher Belange und ihre Stellungnahmen:

Tiefbauamt: Das Tiefbauamt hat grundsätzlich aus entwässerungstechnischer Sicht keine Einwände gegen das Vorhaben. Es weist aber darauf hin, dass es in der Umgebung in den letzten drei Jahren bei Starkregen zum Rückstau aus den Kanälen gekommen ist. Das anfallende Schmutzwasser kann von den bestehenden Kanäle noch aufgenommen werden. Das Niederschlagswasser der Oberflächen allerdings nur in einer Größenordnung von 20 l/s.

Gegen die verkehrliche Erschließung hat das Tiefbauamt grundsätzlich keine Bedenken. Es gibt allerdings noch einen Hinweis für den Bau- und Gartenmarkt, der bei der verkehrlichen Erschließung zu berücksichtigen ist.

Umweltamt: Das Umweltamt hat gegen die Planung keine Einwände, weist aber darauf hin, dass im Rahmen des Immissionsschutzes die Themen Lärm und Luftschadstoffe zu betrachten sind. Bezüglich der Luftschalldämmung der Außenbauteile wird ein schalltechnischer Nachweis gefordert. Das Umweltamt hat keine Bedenken bezüglich der verkehrsbedingten Schadstoffe. Im weiteren Verlauf wird eine Eingriffe- und Ausgleichsbilanzierung gefordert, ansonsten ist der Umfang und Detaillierungsgrad im Wesentlichen in Ordnung.

In der gemeinschaftlichen Stellungnahme von Umweltamt (verwaltungsinternes Beteiligungsverfahren) und der Unteren Bodenschutzbehörde ist diese mit den Ausführungen zur Planung grundsätzlich einverstanden. Auf das Thema Methangas soll aber ein Hinweis erfolgen.

Weiterhin fordert das Umweltamt Hinweise und Änderungen zu folgenden Punkten:

• "Versickerung des Niederschlagswassers der Stellplatzflächen

• Nutzung des anfallenden Niederschlagswassers zur Brauchwassernutzung/ Bewässerung der Pflanzen des Gartenmarktes

• Dachbegrünung

• die Aussagen der Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Klima und Luft, Landschaft sowie die Aussagen bezüglich der Wechselbeziehungen, der zusammenfassenden Bewertung der Umweltauswirkungen, der Gestaltung und Kompensation sowie zur Eingriffsregelung und zu den anderweitigen Planungsmöglichkeiten und die allgemein verständliche Zusammenfassung sollen ergänzt bzw. abgeändert werden

• im Bereich des Bahndammes soll die Umfahrung des Gebäudes durch LKW wegen evtl. Beeinträchtigungen des Baumbestandes verlegt werden

• Energiekonzept" (Quelle: Vorentwurf Umweltbericht zum Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße )

Amt für Bodendenkmalpflege: Das Amt für Bodendenkmalpflege hat keine Bedenken gegen die Planung. Es behält sich aber die Durchführung von archäologischen Grabungen vor.

Untere Wasserbehörde: Die Untere Wasserbehörde fordert ein Entwässerungskonzept, das frühzeitig abzustimmen ist. Weiterhin werden entwässerungstechnische Hinweise gegeben, die im Entwässerungskonzept zu berücksichtigen sind.

Untere Landschaftsbehörde: Der Umweltbericht soll um die Brutvogelliste des Dortmunder Brutvogelatlasses ergänzt werden.

Amt für Wirtschaftsförderung: Es bestehen keine Bedenken gegen die Planung.

DB Services Immobilien GmbH: Es bestehen kein Bedenken gegen die Planung. Allerdings soll bei baulichen Veränderungen in der Nähe der DB-Grenze eine Beteiligung in Form von Bauanträgen erfolgen.

Landesgemeinschaft Naturschutz und Umwelt NRW: Hat mit den Naturschutzverbänden Naturschutzbund Deutschland-Stadtverband Dortmund e.V. und dem BUND Kreisgruppe Dortmund auf folgendes hingewiesen: Schon bei der Erstellung des Flächennutzungsplanes der Stadt Dortmund wurde die Bebauung abgelehnt. Durch die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel wird befürchtet, dass der motorisierte Individualverkehr zunimmt. Deshalb soll die verkehrliche Untersuchung auf die Straßen in der Umgebung ausgedehnt werden, ebenso auf die Wohngebiete der Nachbarschaft. Die Verbände befürchten, dass es bei den Knotenpunkten in der Nachbarschaft zu Verkehrsstockungen kommen wird. Der Einschätzungen, dass es nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Schutzgutes Mensch durch die Planung kommt und der Einschätzung, dass der Fläche eine geringe Bedeutung bezüglich der Wohn- und Erholungsfunktion zukommt, kann gefolgt werden. Es wird gefordert, durch Maßnahmen zur Lärmvermeidung und -verminderung für gesunde Lebensverhältnisse zu sorgen. Der Dortmunder Brutvogelatlas ist bei der Planung heranzuziehen, da durch die Versieglung von Freiräumen die Möglichkeit der Entwicklung von z.B. Kibitzhabitaten immer mehr eingeschränkt wird. Aufgrund der Versieglung des Bahndamms beiderseits wird befürchtet, dass er als Verbindungselement im Biotopverbundsystem seine Funktion verliert. Weiterhin wird befürchtet, dass sich das Landschaftsbild nachteilig und nachhaltig verändert. Es wird gefordert, die Ausgleichsmaßnahmen näher zu beschreiben.

Die geplante Bebauung wird von den Naturschutzverbänden abgelehnt.

Entsorgung Dortmund GmbH: Die Abfallentsorgung wird als gesichert angesehen.

Unitymedia NRW GmbH: Es bestehen keine Einwände gegen die Planung.

PLE DOC: Die PLE  DOC ist ein Unternehmen der E.ON. Sie bestätigt, dass sich keine Versorgungsanlagen der E.ON Ruhrgas AG im Bereich des Bebauungsplanes befinden. Es wird darauf hingewiesen, dass sich im Bereich der Ausgleichsfläche in Mengede Ferngasleitungen befinden und sich die Ausweisung als Ausgleichsfläche nicht nachhaltig auf den Bestand und Betrieb der Gasleitung auswirken darf.

LWL-Archäologie: Sie behält sich die Möglichkeit von archäologischen Ausgrabungen vor. Die Kosten trägt der Vorhabenträger.

Brandschutzstelle: Es bestehen keine Bedenken gegen den Bebauungsplan. Die brandschutztechnischen Hinweise zur Gebäude- und Freiflächenplanung sind zu berücksichtigen.

Bestandsbeschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

Schutzgut Mensch

Durch die Planung sind für den Menschen Auswirkungen auf das Wohnen und Wohnumfeld (visuelle Beeinträchtigungen, Lärm, Immissionen) und auf die Erholungsfunktion (Lärm, Landschaftsbild und Barrierewirkung) von Bedeutung.

Wohnen und Wohnumfeld: Innerhalb des Plangebietes befindet sich keine Wohnbebauung, allerdings im näheren Umfeld. Die bestehende und geplante Wohnbebauung (Wandweg) wird durch die Borussiastraße, die Bahntrasse sowie die im westlichen und nord-/nordöstlichen Bereich befindlichen Gewerbe- und Sondergebiete durch Lärm und Luftverschmutzung vorbelastet. Das Plangebiet ist weiterhin den Emissionen der in ca. 800 m Entfernung gelegenen Bundesautobahn A 40 (Ruhrschnellweg) und A 45 ausgesetzt. Die von den Straßen ausgehenden Lärmimmissionen sind bis zu 1,5 km beidseitig der Straßen wahrnehmbar, so dass sich Lärmbänder von 3 km Breite ergeben. Von der Borussiastraße gehen lt. den Karte "Verkehrslärm Straße tags und nachts" des Umweltplanes Dortmund bis zu 75 dB tags und  bis zu 70 dB nachts aus. Laut den Karten "Verkehrslärm Schiene tags und nachts" des Umweltplanes Dortmund gehen von der nordwestlichen Bahntrasse Immissionen von bis zu 50 dB tags und nachts aus. Für die bestehende und geplante Wohnbebauung sind gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Für das gesamt Plangebiet des angrenzenden Bebauungsplanes Lü 123 - Ortskern Oespel wird deshalb festgesetzt, dass bei allen Um-, Neu- und Erweiterungsbauten auf Grund der Vorbelastungen entsprechende Vorkehren zur Lärmminderung zu treffen sind. Dies kann in Form von Schallschutzfenstern, Außentüren, Dachflächen, Wände usw. erfolgen, damit die entsprechenden Innenschallpegel eingehalten werden.

Erholung und Freizeit

Das Plangebiet liegt innerhalb eines Siedlungsraumes, in dem die Freiflächen einem hohen Erholungsdruck ausgesetzt sind. 84 % des Plangebietes waren bisher Ackerfläche, haben also nur eine geringe Bedeutung für die Naherholung. Sie wird von Menschen als Anbaufläche intensiv genutzt, mit der Folge, dass eine Gefährdung von Boden und Wasser stattfindet sowie eine hochgradige Verarmung von Fauna und Flora, die als Ursache den Einsatz von Herbiziden, Insektiziden, Fungiziden und die Verwendung von Gülle und Mineraldüngung hat. Der Grabelandbereich, der 14 % des Plangebietes ausmacht, erfüllt die Naherholungsfunktion.

Zusammenfassend ist anzumerken, dass das Plangebiet bezüglich der Wohn- und Erholungsfunktion eine geringe Bedeutung aufweist und somit bei der Realisierung der Planung nicht mit einer erheblichen Beeinträchtigung des Schutzgutes Mensch zu rechnen ist.

Schutzgut Tiere und Pflanzen

Für das Plangebiet wurde eine differenzierte Biotoptypenkartierung durchgeführt. Tiere und Pflanzen sind als Bestanteile des Naturhaushaltes lt. Bundesnaturschutzgesetz zu schützen, indem ihre Lebensräume und Lebensbedingungen geschützt, gepflegt und ggf. wiederhergestellt werden.

Tiere: Die siedlungsnahe- und ortsnahe Avifauna ist im Bereich des Plangebietes vorzufinden. Durch die intensive Landwirtschaft findet sie in großen Bereichen einen Lebensraum mit stark eingeschränkter Vielfalt vor. Durch die Nähe des Plangebietes zum Siedlungsrand und durch Beobachtungen ist davon auszugehen, dass sich verschiedene heimische Brutvögel im Plangebiet aufhalten. Alle europäischen Vogelarten haben den Schutzstatus einer "besonders geschützten Art". Darüber hinaus werden einige Arten als "streng geschützte Arten" ausgewiesen. Sie kommen aber nicht im Plangebiet vor.

Pflanzen: Auf der Grabelandfläche wachsen standortfremde Ziergehölze- und Sträucher, die für die heimische Fauna eine untergeordnete Bedeutung haben. Der Baumarktbereich ist großflächiger Intensivacker. Entlang der Borussiastraße hat sich ein 1 -3  m breiter Randstreifen mit verschiednen Gräsern und Kräutern entwickelt. Vor dem bestehenden Bürogebäude befindet sich ein 1 - 2 m Gehölzstreifen mit standortfremden Ziersträuchern. An der südlichen Plangebietsgrenze befindet sich eine ca. 1,5 m breite Ruderalflur aus Wildstauden, Wildgräsern und jungen Gehölzen, die den Acker von dem Baumbestand am Bahndamm trennt. Durch die großflächige landwirtschaftliche Nutzung, die standortfremden Gehölze und partielle Verunreinigungen sind keine erheblichen Beeinträchtigungen der Pflanzenwelt zu verzeichnen.

Biologische Vielfalt: Es gelten keine Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Gebiete mit gemeinschaftlicher Bedeutung oder der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes im Plangebiet. Die Planung hat zur Folge, dass  Biotoptypen und faunistische Lebensräume beeinträchtigt werden oder verloren gehen. Durch die Einschätzungen der Tier- und Pflanzenwelt ist von einer geringen biologischen Vielfalt innerhalb des Plangebietes auszugehen.

Zusammenfassend ist anzumerken, dass dem Plangebiet bezüglich der Biotop- und Biotopvernetzungsfunktion eine geringe bis mittlere Bedeutung zukommt. Durch die Inanspruchnahme, Umnutzung und der Zerstörung der Fläche bei Durchführung der Planung, ist teilweise mit erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Tiere und Pflanzen zu rechnen.

Schutzgut Boden

Laut Bodenkarte NRW handelt es sich in dem Plangebiet um Pseudogley-Parabraunerde. Der Boden ist schwach vernässt. Es handelt sich um schutzwürdige bzw. sehr schutzwürdige Böden. Die Böden haben aufgrund der Bodenart Pseudogley-Parabraunerde, der Entstehungsart und der Zustandsstufe eine Wertzahl in Höhe von 50 - 85. 

In den letzten Jahren kam es immer wieder zu Methangasaustritten im Dortmunder Stadtgebiet. Im Umkreis des Plangebietes (ca. 500 m) sind zwei Ausgasungsstellen bekannt. Methangas entsteht bei der Zersetzung von Steinkohlevorkommen, es handelt sich demnach um natürliche Gasvorkommen.

Laut der Methangaskarte der Stadt Dortmund liegt das Plangebiet in der Zone 3, das heißt es ist "sehr wahrscheinlich", dass es hier zu Methangasaustritten kommen kann. Durch Methangas kann es zu Gebäudeschäden kommen oder auch zu einer Gefährdung durch Sauerstoffmangel. Ebenfalls können Brände und Explosionen ausgelöst werden. Dies kann man durch technische Maßnahmen verhindern wie z.B. durch Dränagen, Einbringen gasundurchlässiger Sperrschichten, Absaugen ggf. mit energetischer Nutzung.

(Quelle: Umweltplan der Stadt Dortmund - Methangaskarte  (nicht Bestandteil des Umweltberichtes))

Durch die ackerbauliche Nutzung ist das Plangebiet erheblich vorbelastet durch die Verwendung von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln. Weiterhin trägt die Borussiastraße zur Belastung des Bodens bei. Der Boden am Straßenrand bzw. Bankettbereich ist durch Streusalz, Reifenabrieb, Mineralöle und andere verkehrsbedingte Schadstoffe stark belastet. Man kann davon ausgehen, dass es sich um einen 50 m breiten Streifen handelt.

Mit Grund und Boden ist lt. Baugesetzbuch sparsam umzugehen. Deshalb stellt die großflächige Versieglung durch die Baumaßnahme einen erheblichen Eingriff in Freifläche und Landschaft dar. Die Fläche wird dem gesamten Naturhaushalt auf lange Sicht entzogen, die Lebensraumfunktion der Fläche geht verloren. Zurzeit weist die Fläche einen Versieglungsgrad von 2 % auf, nach erfolgter Baumaßnahme sind es 89 %.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Schutzwürdigkeit und die Wertigkeit der Böden hinsichtlich der Belange von Natur und Landschaft je nach Kriterium von gering bis sehr hoch variieren. Durch die Planung muss mit erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Boden gerechnet werden.

Schutzgut Wasser

Das Plangebiet liegt außerhalb vorhandener Wasserschutzzonen der Stadt Dortmund. Das Schutzgut Wasser unterscheidet man nach Oberflächen- und Grundwasser.

Oberflächenwasser: Im Plangebiet gibt es keine Fließ- oder Stillgewässer.

Grundwasser: Bei Erkundungsbohrungen wurde bis 9 m Tiefe kein Grund- bzw. Kluftwasser angetroffen. Der Grundwasserflurabstand ist somit > als 9 m.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Schutzwürdigkeit und Wertigkeit des Wasser hinsichtlich der Belange von Natur und Landschaft insgesamt als gering bis mittel anzusehen ist. Das Schutzgut Wasser wird bei Durchführung der Planung nicht erheblich beeinträchtigt.

Schutzgut Klima/Luft

Klima: Die Lage des Plangebietes bestimmt die klimatische Funktion des Plangebietes. Das Klima des Plangebietes und des Umfeldes wird durch höhere Niederschläge, stärkere Erwärmung, geringere relativer Luftfeuchte, erhöhte Luftverschmutzung und ein verändertes Windfeld geprägt. Diese Einflüsse gehören zu den stadtklimatischen Einflüssen, die innerhalb stark verdichteter Siedlungsräume deutlich höher sind. Positiv wird das Klima durch den Dorney und die landwirtschaftlichen Flächen, die sich teilweise auf Wittener Stadtgebiet befinden, beeinflusst. Diese unbebauten Freiflächen dienen als Frischluftschneisen mit klimaökologisch-lufthygienischer Ausgleichs-, Regenerations- und Filterfunktion und als Kaltluftentstehungsgebiete für die bebauten Bereiche. Die gradlinigen Schneisen der Bundesautobahnen und der Bahnlinien im Umfeld können bei entsprechender Anströmung zum Luftaustausch führen.

Luft:

Die Luftbelastung im Plangebiet ist mit 1,1 - 1,2 laut der Karte Flechtenkartierung des Umweltplanes Dortmund ziemlich hoch. Die Luftbelastung wird durch den Indupark, TechnoPark und die umliegende Wohnbebauung geprägt. Die Borussiastraße und die im weiteren Umfeld befindlichen Bundesautobahnen wirken als Quelle von Lärm und verkehrsbedingten Schadstoffen. Das erhöhte Verkehrsaufkommen, hauptsächlich durch den Baumarkt, wirkt sich negativ auf die Luftqualität aus. Die Bebauung von Freiflächen und ansteigender Verkehr führt zu Erwärmungen, außerdem nimmt die Luftzirkulation ab. 

(Quelle: Umweltplan der Stadt Dortmund - Flechtenkartierung (nicht Bestandteil des Umweltberichtes))

Zusammenfassend ist festzustellen, dass hinsichtlich der Belange von Natur und Landschaft die Schutzwürdigkeit und die Wertigkeit des Klimas und der Luft als mittel beurteilt werden kann. Klima und Luft werden bei Durchführung der Planung teilweise erheblich beeinträchtigt.

Schutzgut Landschaft

Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine Ackerfläche, Grabeländer, öffentliche Verkehrsfläche und Grünflächen. In der näheren Umgebung befindet sich der Indupark und TechnoPark sowie Wohnbauflächen. Das Gebiet ist ästhetisch vorbelastet hinsichtlich des Orts- und Landschaftsbildes. Weitere negative Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild haben die Borussiastraße und die Bundesautobahnen. Die Verkehrswege haben Barrierefunktion. Ebenso die südl. Bahntrasse, die das Plangebiet von den Freiräumen auf Dortmunder und Wittener Stadtgebiet trennt.

Die räumliche und funktionale Trennung der Ortsteile Oespel und Kley wird durch die geplante Bebauung nicht mehr wahrgenommen.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass hinsichtlich der Belange von Natur und Landschaft die Schutzwürdigkeit und die Wertigkeit der Landschaft als gering bis mittel beurteilt werden kann. Das Schutzgut Landschaft wird bei Durchführung der Planung erheblich beeinträchtigt.

Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter

Als Kultur- und sonstige Sachgüter bezeichnet man Güter, die Objekte von gesellschaftlicher Bedeutung als wertvolle Bauten oder archäologische Schätze darstellen und deren Nutzbarkeit durch das Bauvorhaben eingeschränkt werden könnte.

Zurzeit ist das Vorhandensein von Kultur- und sonstigen Sachgütern innerhalb des Plangebietes nicht bekannt. Es erfolgt keine negative umwelterhebliche Beeinträchtigung.

Wechselwirkungen

Die Schutzgüter, die nach dem Baugesetzbuch bewertet werden sollen, beeinflussen sich in unterschiedlichen Maßen gegenseitig. Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungsgefüge unter den Schutzgütern sind dabei zu betrachten. Eine Verstärkung der erheblichen Umweltauswirkungen durch sich verstärkende Wechselwirkungen sind im Plangebiet nicht zu erwarten.

Zusammenfassende Bewertung der Umweltauswirkungen

Durch Realisierung der Planung kommt es:

• zu erheblichen Eingriffen in Natur und Landschaft

• zu einer negativen Umweltauswirkung durch die Abwertung der Erholungs- und Erlebnisfunktion für den Menschen

• zu teilweise erheblichen Verlust von Lebensräumen für die Tier- und Pflanzenwelt

• zu erheblichen Umweltauswirkungen auf das Schutzgut Boden durch den Verlust der Bodenfunktion und Erhöhung des Versieglungsgrades

• zu keiner erheblichen Auswirkung auf die Grundwasserfunktionen und somit auf das Schutzgut Wasser, da das anfallende Niederschlagswasser versickert wird

• zu einer teilweise erheblichen Beeinträchtigung des Schutzgutes Klima/Luft (bioklimatische und lufthygienische Ausgleichsfunktion)

• zu einer erheblichen Veränderung des Landschaftsempfindens und somit des Schutzgutes Landschaft

Die grünordnerischen Maßnahmen, die innerhalb und außerhalb des Plangebietes vorgesehen sind, sollen zur Vermeidung, Minderung und/oder zum Ausgleich des Eingriffs beitragen.

Vermeidung / Minimierung

Durch Festsetzung im Bebauungsplan werden die Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen größtenteils planungsrechtlich gesichert.

Der Bestand ist zu sichern:

• Ein Eindringen von Schad- und Fremdstoffen in den Boden und das Grundwasser während der Bauarbeiten ist durch eine dem Stand der Technik entsprechende Baudurchführung zu vermeiden.

• Der sich im Böschungsbereich der DB befindliche Baumbestand, ist zu erhalten. Arbeiten am Baumbestand sind mit der DB abzustimmen.

Bodenschutz:

• Der Oberboden wird von allen Bau- und Verkehrsflächen vor Baubeginn abgetragen. Der Boden, der nicht mehr benötigt wird, ist im Vorfeld abzuschätzen. Er soll einer geeigneten Nutzung zugeführt werden, die Bodenfunktion ist zu erhalten.

• Der Oberbodenabtrag ist getrennt von anderen Bodenbewegungen bei der Baufeldfreimachung durchzuführen.

• Der Oberboden muss von Verunreinigungen befreit werden, so dass er ohne Qualitätsverschlechterung gewonnen werden kann.

• Der Oberboden, der wiederverwertet werden soll, muss abseits vom Baugeschehen geordnet so gelagert werden, dass er nicht befahren oder anderweitig verdichtet wird.

• Der Oberboden muss gegen Verunreinigungen geschützt werden.

• Wird der Boden während der Vegetationsperiode länger als 3 Monate gelagert, muss er zwischenzeitlich begrünt werden, um unerwünschte Vegetation und Erosionen vorzubeugen.

• Eine Verdichtung der Ausgleichsflächen ist unbedingt zu vermeiden. Diese Flächen dürfen nicht als Lagerflächen benutzt werden, da die Bodenstruktur zerstört würde.

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Entscheidung der politischen Gremien zur Verwaltungsvorlage 12070-08 v. 27.05.08

In der Sitzung des Ausschusses für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen am 11.06.08 - TOP 4.15 Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 Borussiastraße - hier: Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung - Empfehlung -

"Der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen kam auf Vorschlag der SPD-Fraktion überein, die Vorlage ohne Empfehlung an den Rat weiterzuleiten."

In der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses vom 12.06.08 TOP 3.28 - Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 Borussiastraße - hier: Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung - Empfehlung

"Die Vorlage wurde ohne Empfehlung an den Rat der Stadt weitergeleitet." (Protokoll der Sitzung vom 12.06.08)

In der Sitzung der Bezirksvertretung Lütgendortmund am 17.06.08 TOP 11.1 - Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 -  Borussistraße - hier: Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung - Beschluss -

Die SPD-Fraktion, verstärkt um B90/Grüne, legten beim Aufruf des Tagesordnungspunktes den mündlichen Ergänzungsantrag in schriftlich fíxierter Form vor. Der Ergänzungsantrag fand eine Mehrheit und führte zur Abänderung der Vorlage. Im Laufe der Diskussion stellte die SPD fest, dass die Verkehrslösung in der Verwaltungsvorlage die schlechtere Lösung sei. Dabei wurde die SPD von einem Mitglied der Fraktion FDP/Bürgerliste unterstützt. Die SPD-Fraktion fand, dass ihr Änderungsvorschlag die bessere Lösung sei, auch wenn der Gutachter anderer Ansicht ist.
Die Originalfassung der Verwaltungsvorlage wurde auf Drängen der CDU-Fraktion gesondert zur Abstimmung gestellt. Bei 7 Ja-Stimmen (5 CDU-Fraktion, 1 FDP, 1 DVU) und 9 Nein-Stimmen (7 SPD Fraktion, 1 B90/Grüne, 1 FDP/Bürgerliste) fand sie aber keine ausreichende Mehrheit.

Beschluss

"I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft und beauftragt die Verwaltung, das Verfahren unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse fortzuführen.

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414/BGBl. III FNA 213 – 1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt beschließt, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes um den Bereich der Grabelandflächen an der Straße Zeche Oespel zu erweitern. Der neue Geltungsbereich ist unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschrieben.

Rechtsgrundlage:
§ 2 Abs. 1 BauGB.

III. Der Rat der Stadt stimmt den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfes Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der Begründung vom 19.05.2008 zu und beschließt die öffentliche Auslegung (Öffentlichkeitsbeteiligung) .

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 BauGB.

IV. Die Bezirksvertretung nahm die Entscheidung der Verwaltung, eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü176 - Borussiastraße - nach Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 33 BauGB zu erteilen zur Kenntnis und beschloss mehrheitlich (9 Ja-Stimmen – 7 SPD-Fraktion, 1 B90/Die Grünen, 1 Fraktion FDP/BL, 6 Neinstimmen – 5 CDU-Fraktion, 1 Fraktion FDP/BL, 1 Enthaltung – DVU) die Zulassung der Vorhaben unter folgenden Bedingungen:

1. Die Zufahrt für Kunden – und Lieferverkehre – soll über die Straße „Zeche Oespel“ erfolgen (das Verkehrsgutachten lässt diese Möglichkeit zu, sofern kleinere Umbaumaßnahmen durchgeführt werden).
2. Die Höhe des Werbepylons darf die Gebäudehöhe des Verwaltungsgebäudes nicht überschreiten.
3. Die ökologische Ausgleichsfläche sollte nicht im Stadtbezirk Mengede ausgewiesen, sondern im Stadtbezirk LüDo realisiert werden (Vorschlag: Freifläche am Mergelkopfweg/Martener Straße sollte auf Eignung untersucht werden).
4. Die Planungsverwaltung wird aufgefordert, eine öffentliche Informationsveranstaltung über das Bauvorhaben für die Bürger/innen von Oespel und Kley zu organisieren.

Rechtsgrundlage:
§ 33 Abs. 1 BauGB." (Auszug aus der nicht genehmigten Niederschrift der Sitzung vom 17.06.08)

Die Bezirksvertretung folgte einvernehmlich dem Vorschlag von Dr. Gillmeister (B90/Grüne), sich zu gg. Zeit, d.h. im weiteren Verlauf den B-Planverfahrens, die bauliche Gestaltung des neuen Baumarktes durch den Investor vorstellen zu lassen." (Protokoll der Sitzung vom 17.06.08)

In der Sitzung des Rates am 19.06.08 TOP 3.28 - Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - hier: Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung - Beschluss -

"Den Mitgliedern des Rates der Stadt lagen folgende Unterlagen zum o. g. Tagesordnungspunkt vor:

1. Abweichender Beschluss der Bezirksvertretung Lütgendortmund

IV. Die Bezirksvertretung nahm die Entscheidung der Verwaltung, eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü176 - Borussiastraße - nach Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 33 BauGB zu erteilen zur Kenntnis und beschloss mehrheitlich (9 Ja-Stimmen – 7 SPD-Fraktion, 1 B90/Die Grünen, 1 Fraktion FDP/BL, 6 Neinstimmen – 5 CDU-Fraktion, 1 Fraktion FDP/BL, 1 Enthaltung – DVU) die Zulassung der Vorhaben unter folgenden Bedingungen:

1. Die Zufahrt für Kunden – und Lieferverkehre – soll über die Straße „Zeche Oespel“ erfolgen (das Verkehrsgutachten lässt diese Möglichkeit zu, sofern kleinere Umbaumaßnahmen durchgeführt werden).
2. Die Höhe des Werbepylons darf die Gebäudehöhe des Verwaltungsgebäudes nicht überschreiten.
3. Die ökologische Ausgleichsfläche sollte nicht im Stadtbezirk Mengede ausgewiesen, sondern im Stadtbezirk LüDo realisiert werden (Vorschlag: Freifläche am Mergelkopfweg/Martener Straße sollte auf Eignung untersucht werden).
4. Die Planungsverwaltung wird aufgefordert, eine öffentliche Informationsveranstaltung über das Bauvorhaben für die Bürger/innen von Oespel und Kley zu organisieren.

Rechtsgrundlage:
§ 33 Abs. 1 BauGB.

2. Stellungnahme der Verwaltung:

Nachfolgend nehme ich im Detail zu dem abweichenden Beschluss der Bezirksvertretung Lütgendortmund Stellung:

Zu 1 - Veränderung der verkehrlichen Erschließung :
I. Zu-und Ausfahrt zum Baumarkt von der Straße „Zeche Oespel“ her

Aus dem Verkehrsgutachten zur Verkehrserschließung des Hellweg Baumarktes an der Borussiastraße ergibt sich, dass ca. 1/3 der Kunden (ca. 1000 Kfz / Tag) aus dem südöstlich des Baumarktes gelegenen Einzugsbereich den Steinsweg als Zufahrt zum Baumarkt nutzen werden.
Sollte die Intention der Bezirksvertretung dahin gehen, eine Verlagerung dieser Verkehre durch eine Verlegung der Zufahrt des Baumarktes in die Straße Zeche Oespel - über die Straßen Universitätsstraße / Hauert / Brennaborstraße zu erreichen, ist aus verkehrstechnischer Sicht festzustellen , dass dieses Ziel dadurch nicht erreicht werden kann.
Diese Verkehrsrelation ist so umwegig (Zeit- und Wegelängennachteil), dass sie nach hiesiger Einschätzung nicht angenommen werden wird.
Das Verkehrsgutachten hält prinzipiell eine Zufahrt über die Straße „Zeche Oespel“ für machbar. Allerdings würde eine solche Lösung zu einer wesentlichen Verschlechterung der Verkehrsabwicklung im Bereich des Knotens Borussiastraße/Zeche Oespel führen. Im Einzelnen sind folgende Nachteile anzuführen:
a) Es würden in Folge der Zufahrtsverlegung in die Straße „ Zeche Oespel zusätzlich 1/3 der Baumarktkunden den heute schon hoch belasteten Knoten Brennaborstraße/ Borussiastraße befahren - und dies über die Borussiastraße als schwer abwickelbaren Linksabbieger.
b) Sollte über diese Zufahrt auch die Ausfahrt erfolgen, würde mit den nun auch als Linksabbieger auftretenden Verkehren vom Baumarkt in Richtung Westen zur Aufrechterhaltung der Leistungsfähigkeit des Knotens ein Ausbau (zusätzliche Rechtsabbiegespur im Bereich des heutigen Hellweg - Verwaltungsgebäudes) notwendig.
c) Ferner wäre ein aufwändiger Umbau der vorhandenen Signalanlage mit Anpassung der Signalisierung erforderlich (Bauliche Maßnahmen in Form neuer Ampelmasten, neuer Verkabelungen etc.).
d) Gegenüber einer direkten Anbindung des Baumarktes an die Borussiastraße würde sich trotz dieser zusätzlichen Maßnahmen der Verkehrsablauf und die Verkehrssicherheit für den gesamten Kfz- und ÖV-Verkehr an diesem Knoten verschlechtern (Verkehrsbelastung sowie größerer und damit unübersichtlicherer Knoten aufgrund der Aufweitung durch den zusätzlichen Rechtsabbieger).
e) Eine Verlagerung von Kfz-Verkehren von der Brennaborstraße auf Straßen im Umfeld wäre ebenfalls nicht auszuschließen, weil die Leistungsfähigkeit des Knotens Brennaborstraße/Borussiastraße abnimmt, wenn der Baumarkt über die Straße „Zeche Oespel“ angefahren wird .
Den dargelegten Nachteilen könnte lediglich als Vorteil gegenübergestellt werden, dass die aus Hombruch resultierenden, das heißt die Südostverkehre, möglicherweise über die Straße Hauert und die Brennaborstraße geführt werden.

II. Ausfahrt des Baumarktes zur Borussiastraße

Selbst ein Verzicht auf die Zufahrt von der Borussiastraße her würde nicht zu einem Wegfall der Signalanlage führen, wenn weiterhin eine Ausfahrt zur Borussiastraße erfolgen soll. Dies resultiert daraus, dass die Signalanlage allein schon für die Ausfahrt der Linksabbieger erforderlich ist .

III. Zusammenfassende Beurteilung

Ich schlage vor, angesichts der aufgezeigten Probleme die verkehrliche Anbindung an die Borussiastraße beizubehalten. Gleichzeitig sollte im weiteren Verfahren überlegt werden, die den Baumarkt verlassenden Kunden und Lieferverkehre ausschließlich nach Westen in die Borussiastraße ausfahren zu lassen, um die Wohngebiete zu entlasten. Dies kann durch eine entsprechende Beschilderung sichergestellt werden.
Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass der Vorhabenträger bereits im Vorfeld der Planungen zum Ausdruck gebracht hat, dass eine Verlegung der verkehrlichen Erschließung die Machbarkeit des Vorhabens in Frage stellen würde. Bis zum abschließenden Satzungsbeschluss werden die Erschließungsfragen zusammen mit den hierzu noch zu erwartenden Anregungen aus der Offenlage weiter untersucht und geklärt werden.

Zu 2 - Werbeturm:

Im Bebauungsplanentwurf Lü 176 ist unter Ziffer 10.1 der textlichen Festsetzungen ausgeführt, dass der Werbeturm für den Hellweg Heimwerkermarkt eine Höhe von 34 Metern erreichen darf. Diese Höhenfestlegung muss im weiteren Verfahren diskutiert werden, wenn die Höhe als überdimensioniert angesehen wird.

Zu 3 - Ausgleichsflächen im Stadtbezirk Lütgendortmund:

Der Vorhabenträger hat Gespräche über Ausgleichsflächen im Stadtbezirk Lütgendortmund geführt, die in städtischen Eigentum sind. Nachdem diese Gespräche ergebnislos verlaufen sind, hat sich der Vorhabenträger um private Ausgleichsflächen in Mengede bemüht, die nun auch von ihm tatsächlich in Anspruch genommen werden können. Nach den Vorschriften des Baugesetzbuches gibt es keine Vorgabe zum Nachweis von Ausgleichsflächen in dem Stadtbezirk, in dem der Eingriff stattfindet. Vielmehr besteht auch die Möglichkeit, Ausgleichsflächen in Nachbargemeinden in Anspruch zu nehmen. Unabhängig davon wird im weiteren Verfahren die Problematik der Ausgleichsflächen erneut mit dem Vorhabenträger erörtert werden.

Zu 4- Einwohnerversammlung:

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes soll in der Zeit vom 14.07 bis zum 22.08.2008 erfolgen. Ich empfehle die Durchführung einer Einwohnerversammlung durch die Bezirksvertretung Lütgendortmund und schlage hierfür Donnerstag, den 14.08.2008 vor. Dieser Termin liegt bereits nach der Sommerferien, aber noch im Zeitraum der öffentlichen Auslegung. Im Rahmen der Einwohnerversammlung werden Vertreter der Planungsverwaltung über das geplante Projekt informieren.
Vor diesem Hintergrund bitte ich darum, den Offenlegungsbeschluss zum Bebauungsplanentwurf Lü 176 – Borussiastraße - in der vorgelegten Form zu fassen.

Seitens der CDU-Fraktion nahm Rm Neumann zum o. a. Schreiben der Verwaltung Stellung und machte zusätzlich die Anmerkung, dass wenn es eine andere Verkehrsführung geben würde, diese das gesamte Projekt in Frage stellen würde. Insofern stimme die CDU-Fraktion der Verwaltungsvorlage zu.

Weiterhin erklärte für die SPD-Fraktion Rm Harnisch, dass seine Fraktion der Empfehlung der Bezirksvertretung Lütgendortmund nach ausführlicher Diskussion folgen werde.

Auch seitens der Fraktion Bündnis 90/Grünen erklärte Rm Reuter, dass ihre Fraktion der Empfehlung der Bezirksvertretung Lütgendortmund folgen werde.

Rm Dr. Littmann brachte für die Fraktion FDP/Bürgerliste zum Ausdruck, dass man der Verwaltungsvorlage zugestimmt hätte, wenn der Empfehlung der Bezirksvertretung Lütgendortmund nicht gefolgt werden würde.

Der Rat der Stadt fasste daraufhin folgende Beschlüsse:

1. Der Rat der Stadt beschliesst mit Mehrheit gegen die Stimmen der CDU-Fraktion, der Fraktion FDP/Bürgerliste sowie der DVU-Fraktion die o. a. Empfehlung der Bezirksvertretung Lütgendortmund.

2. Der Rat der Stadt fasst unter Einbeziehung der Empfehlung der Bezirksvertretung Lügendortmund mit Mehrheit gegen die Stimmen der CDU-Fraktion, der Fraktion FDP/Bürgerliste sowie der DVU-Fraktion folgenden Beschluss:

I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft und beauftragt die Verwaltung, das Verfahren unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse fortzuführen.
 

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414/BGBl. III FNA 213 – 1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt beschließt, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes um den Bereich der Grabelandflächen an der Straße Zeche Oespel zu erweitern. Der neue Geltungsbereich ist unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschrieben.
 

Rechtsgrundlage:
§ 2 Abs. 1 BauGB.

III. Der Rat der Stadt stimmt den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfes Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der Begründung vom 19.05.2008 zu und beschließt die öffentliche Auslegung (Öffentlichkeitsbeteiligung) .

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 BauGB.

IV. Die Bezirksvertretung nimmt die Entscheidung der Verwaltung, eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü176 - Borussiastraße - nach Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 33 BauGB zu erteilen zur Kenntnis und beschließt die Zulassung der Vorhaben unter folgenden Bedingungen:

1. Die Zufahrt für Kunden – und Lieferverkehre – soll über die Straße „Zeche Oespel“ erfolgen (das Verkehrsgutachten lässt diese Möglichkeit zu, sofern kleinere Umbaumaßnahmen durchgeführt werden).
2. Die Höhe des Werbepylons darf die Gebäudehöhe des Verwaltungsgebäudes nicht überschreiten.
3. Die ökologische Ausgleichsfläche sollte nicht im Stadtbezirk Mengede ausgewiesen, sondern im Stadtbezirk LüDo realisiert werden (Vorschlag: Freifläche am Mergelkopfweg/Martener Straße sollte auf Eignung untersucht werden).
4. Die Planungsverwaltung wird aufgefordert, eine öffentliche Informationsveranstaltung über das Bauvorhaben für die Bürger/innen von Oespel und Kley zu organisieren.

Rechtsgrundlage:
§ 33 Abs. 1 BauGB." (Protokoll der Sitzung vom 19.06.08)

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Schriftliche Stellungnahme des Oberbürgermeisters in der Sitzung des Rates am 19.06.08 zur Entscheidung der Bezirksvertretung Lütgendortmund

Die Verwaltung nimmt wie folgt Stellung:

Verkehrlichen Erschließung:

Zu- und Ausfahrt zum Baumarkt von der Straße "Zeche Oespel" her: Das Verkehrsgutachten sagt aus, dass 1/3 der Kunden, das sind ca. 1 000 Fahrzeuge/tägl. (doch wohl 1 000 hin und 1 000 zurück), aus südöstlicher Richtung über den Steinsweg kommen. Das Ziel der Bezirksvertretung Lütgendortmund durch die Zufahrt zum Baumarkt über die Zeche Oespel diese Verkehre über die Universitätsstraße, den Hauert und die Brennaborstraße zu leiten, wird aus verkehrstechnischer Sicht nicht erreicht. Nach Einschätzung der Verwaltung ist dieser Weg viel zu umwegig (Zeit- und Wegelängennachteil), so dass er nicht angenommen werden wird. Laut Verkehrsgutachten ist eine Zufahrt über die Zeche Oespel möglich, die zu einer Verschlechterung der Verkehrsabwicklung im Knotenbereich Zeche Oespel/Brennaborstraße/Borussiastraße führen wird. Folgende Nachteile würden entstehen:

•  1/3 der Baumarktkunden aus Süden kommend würden zusätzlich an der o.g. Kreuzung links abbiegen von der Borussiastraße in die Zeche Oespel. Dies ist äußerst schwierig.

• Sollt nicht nur die Zufahrt, sondern auch die Ausfahrt des Baumarktes über die Zeche Oespel erfolgen, müsste zusätzlich eine Rechtsabbiegerspur im Bereich des jetzigen Bürogebäudes angelegt werden, damit der Knotenpunkt weiter leistungsfähig bleibt.

• Die Signalisierung der vorhandenen Signalanlage müsste angepasst werden. Bauliche Maßnahmen wie neue Ampelmasten, neue Verkablung usw. würden notwendig.

• Der Verkehrsablauf und die Verkehrssicherheit für den Kfz- und ÖV-Verkehr würden sich, trotz umfangreicher Veränderungen des Kreuzungsbereiches, verschlechtern. Die Verschlechterung tritt durch die höhere Verkehrsbelastung ein. Dazu kommt, dass durch die zusätzliche Rechtsabbiegerspur der Kreuzungsbereich größer und somit unübersichtlicher wird.

• Da der Knotenpunkt nicht mehr so leitungsfähig ist, kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zu einer Verlagerung des Verkehrs von der Brennaborstraße auf die Straßen im Umfeld kommt.

Den Nachteilen steht möglicherweise der Vorteil gegenüber, dass die Verkehre aus Richtung Hombruch über den Hauert und die Brennaborstraße geleitet würden.

Ausfahrt des Baumarktes über die Borussiastraße: Sollte nur die Ausfahrt über die Borussiastraße erfolgen, müsste trotzdem die zusätzliche Signalanlage installiert werden, da diese schon alleine für die Linksabbieger erforderlich ist.

Angesichts der aufgeführten Problematiken schlägt die Verwaltung vor, die Ein- und Ausfahrt über die Borussiastraße beizubehalten. Allerdings sollte im weiteren Verfahren überlegt werden, ob es möglich ist, die ausfahrenden Verkehre der Kunden und Lieferanten nur nach Westen in die Borussiastraße zu leiten, so dass die Wohngebiete entlastet werden. Dies könnte durch eine entsprechende Beschilderung geregelt werden. Der Vorhabenträger hat allerdings schon im Vorfeld der Planungen signalisiert, dass durch die Verlegung der verkehrlichen Erschließung das Vorhaben in Frage gestellt werden könnte. Die Erschließungsfragen werden bis Satzungsbeschluss noch durch die zu erwartenden Anregungen aus der Offenlage weiter untersucht und geklärt werden.

Werbeturm:

Im Bebauungsplanentwurf wird für den Werbepylon eine Höhe von bis zu 34 m angegeben. Die Höhe muss im weiteren Verfahren diskutiert werden, wenn sie als zu hoch angesehen wird.

Ausgleichsflächen im Stadtbezirk:

Über die Ausgleichsflächen im Stadtbezirk Lütgendortmund, die im städtischen Eigentum sind, hat der Vorhabenträger Gespräche geführt, die aber ergebnislos verlaufen sind. Danach hat er sich um private Ausgleichsflächen im Stadtbezirk Mengede bemüht. Diese können von ihm in Anspruch genommen werden. Nach den neuesten Vorschriften des Baugesetzbuches müssen die Ausgleichsflächen nicht in dem Stadtbezirk liegen, in dem das Vorhaben geplant ist. Ausgleichsflächen können auch in Nachbargemeinden in Anspruch genommen werden. Im weiteren Verfahren werden unabhängig davon weitere Gespräche über die Ausgleichsflächen mit dem Vorhabenträger geführt.

Einwohnerversammlung:

Die Auslegung des Bebauungsplanentwurfs soll in der Zeit vom 14.07.08 bis 22.08.08 erfolgen. Die Verwaltung schlägt vor, dass die Einwohnerversammlung durch die Bezirksvertretung Lütgendortmund am 14.08.08 durchgeführt wird. Der Termin liegt nach den Sommerferien, aber noch in der Auslegungszeit. Mitarbeiter des Planungsamtes werden über das Vorhaben informieren.

"Vor diesem Hintergrund bitte ich darum, den Offenlegungsbeschluss zum Bebauungsplanentwurf Lü 176 - Borussiastraße - in der vorgelegten Form zu fassen." (Schreiben von Herrn Oberbürgermeister Dr. Langemeyer)

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Presse zur Entscheidung der politischen Gremien

Der West-Anzeiger berichtete am 18.06.08, die Ruhr Nachrichten und die Westfälische Rundschau am 19.06.08 über die Entscheidung der Bezirksvertretung Lütgendortmund.

Darauf reagierten wir mit unseren Leserbriefen in den Ruhr Nachrichten, im West-Anzeiger und in der Westfälischen Rundschau, die zusammengefasst folgenden Inhalt haben:

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Und dann war da noch.........

Die Internetseite des Bündnis90/DIE GRÜNEN. Hier kann man unter Kommunalwahlliste und Kommunalwahlprogramm 2004 unter anderem folgendes lesen:

"Umstrukturierung des Induparkes statt Inanspruchnahme von Grün- und Freiflächen. Das beinhaltet auch keine Erweiterung der Einzelhandelsflächen sowie kein Bau- und Gartenmarktneubau (VEP Lü 176) auf der Fläche zwischen Borussiastraße, Kämpchenstraße und S-Bahn."

Nach der Kommunalwahl und dem Zusammenschluss von Bündnis 90/DIE GRÜNEN und der SPD waren die GRÜNEN mit der SPD zu folgendem Entschluss gekommen:

Vereinbarung der Zusammenarbeit von SPD und Bündnis 90/DIE GRÜNEN im Stadtbezirk Lütgendortmund von 2004 bis 2009:

"Einholen des Sachstandes zur Fläche VEP 176. Sofern keine absehbare Nutzungsabsicht besteht, sollen Überlegungen zur Gestaltung anderer ortsverträglicher Nutzungen angestellt werden."

Sieh an, sieh an, das Fähnchen im Winde! Grün ist schon lange nicht mehr Grün!

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Verfüllung der bergbaulichen Hohlräume

17.07.2008:

29.07.2008: Die Stadt Dortmund gibt folgende Pressemitteilung heraus:

"Das Tiefbauamt teilt mit, dass ab Mittwoch, 30. Juli (9.00 Uhr) die Borussiastraße im Abschnitt zwischen Brennaborstraße und Kleybredde weitestgehend gesperrt werden muss.
Im Zuge von angrenzenden Hochbaumaßnahmen wurden bei Baugrunduntersuchungen mittels Probebohrungen altbergbautechnische Hohlräume entdeckt, die verfüllt werden müssen. Da diese Hohlräume auch den Straßenkörper der Borussiastraße beeinträchtigen könnten, muss der Bereich auf einer Länge von rund 600 m nahezu gesperrt werden, um die Verfüllungsarbeiten zu ermöglichen und auch die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Dies vollzieht sich in Abstimmung mit der Bezirksregierung Arnsberg.
Die Arbeiten werden zirka vier Wochen beanspruchen. Der Verkehr wird einspurig per Einbahnstraßenregelung aus Richtung Lütgendortmund bis zum Steinsweg geführt. Eine Umleitung aus südöstlicher Richtung (Indupark und B 1) erfolgt über die Ewald-Görshop-Straße / Julius-Vogel-Straße / Im Weißen Feld und Brennaborstraße.
Das Tiefbauamt bittet um Verständnis für nicht vermeidbaren Beeinträchtigungen. Ortskundige Autofahrer werden gebeten, den betroffenen Bereich großräumig zu umfahren."

06.08.2008:

Wir sehen erstmalig, dass das Bohrgerät nördlich der Borussiastraße neben der Einfahrt zum Tennisverein steht, nachdem zuvor die Borussiastraße von der südlichen Seite angebohrt wurde. Zuerst war die südliche Fahrbahn für den Verkehr gesperrt, jetzt die nördliche.

Der Bebauungsplan Lü 123 - Ortskern Oespel sagt über diesen Bereich aus:

Begründung zum Bebauungsplan S. 42:

"Aussagen über die Standsicherheit der Tagesoberfläche im Bereich der verlassenen Tagesöffnungen sind nach Aussage der Bergwerksgesellschaften zurzeit nicht möglich. Ein Nachsacken oder Abgehen der vorhandenen Füllsäule oder ein Einstürzen der Tagesöffnungen lässt sich auf Dauer nicht ausschließen.......Im Bereich der verfüllten Schächte muss erfahrungsgemäß grundsätzlich mit Gasaustritten gerechnet werden.
.....Die Schutzbereiche sind von jeglicher Bebauung freizuhalten. Die Tagesöffnungen sind für die Beobachtung und für eventuelle Nachverfüllungen zugänglich zu lassen."

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Verwaltungsvorlage 12406-08 v. 29.07.08

Mit der Verwaltungsvorlage 12406-08 v. 29.07.08 sollten die Bezirksvertretung Lütgendortmund, der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen und der Haupt- und Finanzausschuss dem Rat die Empfehlung geben den Beschluss zu fassen, nach Prüfung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung die Verwaltung zu beauftragen, das Verfahren unter Berücksichtigung der Ergebnisse fortzuführen. Den Geltungsbereich des Bebauungsplanes um den Bereich der Grabeländer an der Straße Zeche Oespel zu erweitern, den Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfes zuzustimmen, ebenfalls der dazugehörigen Begründung und der öffentliche Auslegung (Öffentlichkeitsbeteiligung). Die Entscheidung der Verwaltung, eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü 176 - Borussiastraße nach Vorliegen der Vorraussetzungen gem. § 33 BauGB zu erteilen zur Kenntnis zu nehmen und das Vorhaben zuzulassen.

Die Verwaltungsvorlage 12406-08 v. 29.07.08 deckt sich zum Teil mit der Begründung, enthält aber noch einige zusätzliche Informationen, die wir nachfolgend zusammengefasst haben:

In der Sitzung der Bezirksvertretung Lütgendortmund am 17.06.08 hat sich die Politik intensiv mit dem Bebauungsplan beschäftigt. Es wurden Bedenken gegen die Erschließung über die Borussiastraße geäußert, stattdessen wurde eine Erschließung über die Straße Zeche Oespel favorisiert. Damit wollte man den Ortskern von Oespel vor zusätzlichem Verkehr schützen. Der Rat hat sich am 19.06.08 der Empfehlung der Bezirksvertretung angeschlossen und die Verwaltung gebeten, die Erschließung noch einmal zu überdenken. Aufgrund des Beschlusses des Rates hat die Verwaltung noch einmal Gespräche mit dem Vorhabenträger geführt. Dabei hat der Vorhabenträger noch einmal zum Ausdruck gebracht, dass eine alleinige Erschließung des Baumarktes über die Zeche Oespel für ihn nicht in Frage käme, da diese Anbindung für seine Kunden nicht attraktiv wäre. Unter diesen Voraussetzungen würde er das Vorhaben nicht realisieren.

Weiterhin hatte die Bezirksvertretung vorgeschlagen an Stelle der Ausgleichsfläche in Mengede-Brüninghausen, den Ausgleich im Stadtbezirk Lütgendortmund vorzunehmen. Vorgeschlagen wurde eine Fläche im Kreuzungsbereich Martener Straße/Mergelkopfweg. Laut Einschätzung des Umweltamtes eignet sich diese Fläche nicht für den Ausgleich, da sich hier lt. Altlastenkataster eine ehemalige Hausmülldeponie befindet. Das Ökopunkte-Konto weist für den Stadtbezirk Lütgendortmund derzeit keine Fläche aus, die für den Ausgleich des Hellweg-Baumarktes herangezogen werden könnte.

Am 27.06.08 wurde das Konzept dem Arbeitskreis zum regionalen Einzelhandelskonzept für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche vorgestellt. Am 27.08.08 soll die regionale Übereinstimmung attestiert werden.

Die Vorschläge des Gestaltungsbeirates sind in die Planung eingeflossen.

Planbereich: Die Größe des Vorhabens liegt deutlich unter 10,0 ha, deshalb ist eine Anpassung des Regionalplans nicht notwendig. In nächster Zeit soll aber eine Anpassung verschiedenster Veränderungen für den gesamten Indupark in Abstimmung mit der Bezirksregierung Arnsberg erfolgen.

Erschließung: Die LKW der Anlieferung erreichen den Baumarkt über die untergeordnete Zufahrt von der Borussiastraße aus und verlassen das Gelände über eine untergeordnete Ausfahrt auf die Borussiastraße, dürfen aber dann nur nach links abbiegen. Somit wird Oespel vom LKW-Verkehr des Baumarktes frei gehalten. Zusätzlich können die LKW das Baumarktgelände über die zusätzliche Bedarfszu- bzw. -ausfahrt erreichen bzw. verlassen.

Der Gestaltungsbeirat hat in der Sitzung am 08.05.08 folgende Anregungen gegeben und darum gebeten, die Planungen dementsprechend zu überarbeiten:

• Andere Lage des Gebäudekörpers

• Parkplätze hinter dem Baumarkt und Einrichtung einer Grünfläche vor dem Baumarkt zur Borussiastraße hin

• Fassadengestaltung an der südl. Gebäudeseite unter Berücksichtigung des Ausblickest aus der S-Bahn

• Der zweigeschossige Eingangsbereich soll stärker betont werden

Dazu nahm die Verwaltung folgendermaßen Stellung: Durch die dreieckige Form des Plangebietes und der Betriebsabläufe gibt es kaum Alternativen zur Lage des Gebäudes. Das Gelände hat von Osten nach Westen einen Höhenunterschied von ca. 11 m. Bei einer Gebäudelänge von 240 m darf innerhalb des Gebäudes das Gefälle nur sehr gering sein. Die sich daraus ergebenden Böschungen können im hinteren Teil des Geländes besser bewältigt werden. Außerdem ist es für den Betrieb des Baumarktes wichtig, dass die Stellplätze von der Straße her gut sichtbar sind.

Die südl. Fassade ist von der S-Bahn aus zum Teil nicht einsehbar, bedingt durch die dichte Begrünung des Bahndammes mit Bäumen. Nur im Winter wird die Sicht auf die Südfassade zum Teil möglich sein. Die sichtbaren südl. Fassadenflächen sind genau wie zur Straßenseite durch Glasflächen strukturiert. Das Dach wird zu einem Drittel begrünt.

Der Haupteingang, der auf einer Länge von 45 m um eine Tiefe von 7 -14 m von der Hauptfassade vorspringt, wird durch eine umfangreiche Verglasung betont.

Die Grüngestaltung der Hauptfassade gliedert sich von der Borussiastraße aus in drei Abschnitte:

• Entlang der Borussiastraße die Alleenbepflanzung, danach zwei bis sieben Meter breite Gehölzflächen zur Borussiastraße hin. Die Zufahrtsbereiche werden durch Ziergehölze aufgewertet. Außerdem gibt es große zusammenhängende Bereiche, die mit einheimischen Gehölzen bepflanzt werden.

• Danach folgt die Eingrünung der Stellplätze mit den Baumpflanzungen.

• An der Fassade ist eine 2 m breite Grünfläche vorgesehen, die aufgrund der Anregungen des Gestaltungsbeirates ergänzt wurde. Diese Fläche ist aufgeteilt in eine 1 m breite Kies- und 1m breite Pflanzfläche, die mit Ziergehölzen bepflanzt wird. Dies erfolgt aufgrund der Methangasproblematik des Plangebietes. Auf eine Fassadenbegrünung wird durch die Gasflächendrainage verzichtet.

Im weitern Planungsverlauf ist eine weitergehende Optimierung des Gebäudes vorgesehen.

Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes

Die Begründung vom 23.07.08 deckt sich zum Teil mit der Begründung vom 19.05.08, enthält aber noch weitere Informationen, die wir nachstehend zusammengefasst haben:

Erschließungskonzept / Stellplätze

Zusätzlich zu der beampelten Zufahrt werden die Parkplätze über eine Bedarfsausfahrt zur Zeche Oespel erschlossen. Dadurch wird die Hauptzufahrt in den Spitzenzeiten entlastet, aber auch den Kunden ein direkter Weg zu Ikea ermöglicht.

Einsatz erneuerbarer Energien / Energieeffizienz

Der Primärenergiebedarf unterschreitet die Zielwerte der aktuellen Energieeinsparverordnung um mehr als 30 %. Ab Anfang 2009 gilt eine novellierte Energiesparverordnung, deren Werte bei den Planungen des Baumarktes schon vorweg genommen wird.

Im Baumarkt kommt eine Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung zum Einsatz. Das Bürogebäude wird mit Erdwärme beheizt.

Landesrechtliche Festsetzungen

Der Werbepylon darf nur noch eine Höhe von 20 m erreichen, die gleiche Höhe wie das geplante Bürogebäude.

Methangas

Das Plangebiet liegt in der Zone 3 und 4 der Arbeitskarte der potenziellen Methangasaustrittsbereiche im Stadtgebiet Dortmund (Stand Feb. 2000). Das heißt, Methangasaustritte sind sehr wahrscheinlich bzw. wurden konkret nachgewiesen. Alle zukünftigen baulichen Anlagen sind mit Gasflächendrainagen zu versehen. Die Planung der Drainagen (Sicherungskonzept gemäß Veröffentlichung des Umweltamtes „Handbuch Methangas") muss durch einen Sachverständigen erfolgen und ist der Gebäudeplanung anzupassen. Der Sachverständige muss bestätigen, dass bei fachgerechter Umsetzung des Konzepts eine sichere Ableitung des Methangases und eine Gasfreiheit des Gebäudes gewährleistet ist. Das Gassicherungskonzept muss als zusätzliche Bauvorlage in zweifacher Ausführung zur Antragsprüfung mit eingereicht werden. Technische Fragen beantwortet das Umweltamt.

Gutachten

Zusätzlich wurden noch folgende Gutachten erstellt:

• Wärmeschutznachweis nach EnEV 2007 und DIN 18599 für den Neubau der Hellweg Hauptverwaltung, Ralf Schmitz, 10.06.2008

• Wärmeschutznachweis nach EnEV 2007 und DIN 18599 für die Neubau eines Bau- und Gartenmarktes, Ralf Schmitz, 30.04.2008

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Entscheidung der politischen Gremien zur Verwaltungsvorlage 12406-08 v. 29.07.08

In der Sitzung der Bezirksvertretung Lütgendortmund am 17.08.07 TOP 11.3 Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 - Hier: Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung - Empfehlung

Die Bezirksvertretung empfahl einstimmig dem Rat folgenden Beschluss zu fassen und die Verwaltung aufzufordern auf der östl. Seite der Zeche Oespel einen Gehweg anzulegen:

"Beschluss
I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft und beauftragt die Verwaltung, das Verfahren unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse fortzuführen.

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414/BGBl. III FNA 213 – 1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt beschließt, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes um den Bereich der Grabelandflächen an der Straße Zeche Oespel zu erweitern. Der neue Geltungsbereich ist unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschrieben.

Rechtsgrundlage:
§ 2 Abs. 1 BauGB.

III. Der Rat der Stadt stimmt den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfes Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der Begründung vom 19.05.2008 zu und beschließt die öffentliche Auslegung (Öffentlichkeitsbeteiligung) .

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 BauGB.

IV. Der Rat der Stadt nimmt die Entscheidung der Verwaltung, eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü176 - Borussiastraße - nach Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 33 BauGB zu erteilen zur Kenntnis und beschließt die Zulassung der Vorhaben.

Rechtsgrundlage:
§ 33 Abs. 1 BauGB." (Protokoll der Sitzung vom 17.08.08)

In der Sitzung des Ausschusses für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen am 03.09.08 TOP 4.7 Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 - Hier: Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung - Empfehlung

Dem Ausschuss lag folgende Empfehlung der Bezirksvertretung Lütgendortmund aus der Sitzung vom 19.09.08 vor: „Die BV Lüdo empfahl dem Rat der Stadt Dortmund einstimmig, folgenden Beschluss zu fassen und zusätzlich die Verwaltung aufzufordern, auf der östlichen Seite der Straße „Zeche Oespel“ einen Gehweg zum Schutz der Fußgänger einzurichten.“ (Protokoll der Sitzung vom 03.09.08)

Die Empfehlung der BV Lütgendortmund wurde von RM Tönnes (B’90/Die Grünen) zum Antrag erhoben.

Herr Wilde stimmte dem Vorschlag der Bezirksvertretung zu und schlug vor, die Empfehlung als Prüfauftrag an die Verwaltung zu formulieren. Möglicherweise wäre für die Umsetzung des Fußgängerweges Fremdeigentum notwendig, dass erworben werden müsste. Es könnte zu einem Enteignungsverfahren mit ungewissem Ausgang kommen, was wiederum eine Zeitverzögerung mit sich bringen würde.

Der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen gab die Empfehlung der Bezirksvertretung Lüdo als Prüfauftrag an die Verwaltung weiter und empfahl dem Rat folgenden Beschluss zu fassen:

"Beschluss:
I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft und beauftragt die Verwaltung, das Verfahren unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse fortzuführen.

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414/BGBl. III FNA 213 – 1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt beschließt, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes um den Bereich der Grabelandflächen an der Straße Zeche Oespel zu erweitern. Der neue Geltungsbereich ist unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschrieben.

Rechtsgrundlage:
§ 2 Abs. 1 BauGB.

III. Der Rat der Stadt stimmt den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfes Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der Begründung vom 19.05.2008 zu und beschließt die öffentliche Auslegung (Öffentlichkeitsbeteiligung) .

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 BauGB.

IV. Der Rat der Stadt nimmt die Entscheidung der Verwaltung, eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü176 - Borussiastraße - nach Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 33 BauGB zu erteilen zur Kenntnis und beschließt die Zulassung der Vorhaben.

Rechtsgrundlage:
§ 33 Abs. 1 BauGB. (Protokoll der Sitzung vom 03.09.08)
 

In der Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 04.09.08 TOP 3.12 Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 - Hier: Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung - Empfehlung

Dem Haupt- und Finanzausschuss lag folgende Empfehlung des Ausschusses für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen vor: Empfehlung der Bezirksvertretung Lütgendortmund aus der Sitzung vom 19.08.08: „Die BV Lüdo empfahl dem Rat der Stadt Dortmund einstimmig, folgenden Beschluss zu fassen und zusätzlich die Verwaltung aufzufordern, auf der östlichen Seite der Straße „Zeche Oespel“ einen Gehweg zum Schutz der Fußgänger einzurichten.“ (Protokoll der Sitzung vom 04.09.08)

Der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen gab die Empfehlung der Bezirksvertretung Lüdo als Prüfauftrag an die Verwaltung weiter und empfahl dem Rat folgenden Beschluss zu fassen:

"Beschluss
I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft und beauftragt die Verwaltung, das Verfahren unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse fortzuführen.

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414/BGBl. III FNA 213 – 1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt beschließt, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes um den Bereich der Grabelandflächen an der Straße Zeche Oespel zu erweitern. Der neue Geltungsbereich ist unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschrieben.

Rechtsgrundlage:
§ 2 Abs. 1 BauGB.

III. Der Rat der Stadt stimmt den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfes Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der Begründung vom 19.05.2008 zu und beschließt die öffentliche Auslegung (Öffentlichkeitsbeteiligung) .

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 BauGB.

IV. Der Rat der Stadt nimmt die Entscheidung der Verwaltung, eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü176 - Borussiastraße - nach Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 33 BauGB zu erteilen zur Kenntnis und beschließt die Zulassung der Vorhaben.

Rechtsgrundlage:
§ 33 Abs. 1 BauGB.

Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt einstimmig, entsprechend der Empfehlung des Ausschusses für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen zu beschließen." (Protokoll der Sitzung vom 04.09.08)
 

In der Sitzung des Rates am 11.09.08 TOP 3.12  Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 - Hier: Erweiterung des Plangebietes, Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit, Bauvorhaben nach § 33 Abs. 1 BauGB, Zulässigkeit während der Planaufstellung - Beschluss

Dem Rat lag auf der Grundlage der Empfehlung der Bezirksvertretung Lüdo vom 19.08.08 folgende Empfehlung des Haupt- und Finanzausschusses vor: „Die Verwaltung wird aufgefordert, auf der östlichen Seite der Straße „Zeche Oespel“ ein Gehweg zum Schutz der Fußgänger einzurichten.“ (Protokoll der Sitzung vom 11.09.08)

Unter Berücksichtigung der o.g. Empfehlung fasste der Rat folgenden Beschluss:

"I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft und beauftragt die Verwaltung, das Verfahren unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse fortzuführen.

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414/BGBl. III FNA 213 – 1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt beschließt, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes um den Bereich der Grabelandflächen an der Straße Zeche Oespel zu erweitern. Der neue Geltungsbereich ist unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschrieben.

Rechtsgrundlage:
§ 2 Abs. 1 BauGB.

III. Der Rat der Stadt stimmt den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplan-Entwurfes Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Ziffer 2 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der Begründung vom 19.05.2008 zu und beschließt die öffentliche Auslegung (Öffentlichkeitsbeteiligung) .

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 BauGB.

IV. Der Rat der Stadt nimmt die Entscheidung der Verwaltung, eine Baugenehmigung vor Rechtskraft des Bebauungsplanes Lü176 - Borussiastraße - nach Vorliegen der Voraussetzungen gem. § 33 BauGB zu erteilen zur Kenntnis und beschließt die Zulassung der Vorhaben.

Rechtsgrundlage:
§ 33 Abs. 1 BauGB. (Protokoll der Sitzung vom 11.09.08)

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Presse und Stellungnahme "Pro Oespel" zu den Entscheidungen der politischen Gremien

Die Ruhr Nachrichten berichteten am 21.08.08, die Westfälische Rundschau am 22.08.08 und der West-Anzeiger berichtete am 27.08.08., über die Entscheidung der Bezirksvertretung Lütgendortmund.
Darauf reagierten wir mit unseren Leserbriefen in den Ruhr Nachrichten, in der Westfälischen Rundschau und im West-Anzeiger, die zusammengefasst folgenden Inhalt haben:

In den Ruhr Nachrichten vom 04.09.08 reagierte ebenfalls ein Leser auf die Entscheidung der Politik und auf die wenigen Reaktionen der Oespeler Bürger. Der Leser stellte die Qualität der zu schaffenden Arbeitsplätze in Frage und bezweifelte, dass die  ausfahrenden LKW sich an das Abbiegeverbot Richtung Oespel halten würden. Auch kritisierte er die Lage der Ausgleichsfläche.

Auf diesen Leserbrief reagierten wir mit folgendem Leserbrief, der nicht gebracht wurde. Wahrscheinlich war dieser Leserbrief doch wirklich zu kritisch:

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15.09.2008: "Soll der Baumarkt vielleicht schon vor Satzungsbeschluss stehen?" - Oder warum diese Eile?     

Wenn man es sehr eilig hat und auch noch von seinem Tun hundertprozentig überzeugt ist, kann man möglicherweise Überraschungen erleben, mit denen man vorher nie gerechnet hat.

Wäre nicht das erste Mal in Oespel!

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Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 37 vom 12.09.2008

"Stadtplanung in Dortmund Stadtbezirk Lütgendortmund Aufstellung des Bebauungsplanes Lü 176 – Borussiastraße – hier: Beteiligung der Öffentlichkeit mit Einwohnerversammlung

Bürgerversammlung zum Hellweg-Baumarkt am 25.09.2008

Es ist traurig und auch beschämend wie wenig Bürger zu der Bürgerversammlung kamen.

Vielleicht mag es zum Teil an der sehr frühen Berichterstattung durch die Presse gelegen haben. Aber dazu kommt ein gehöriges Maß an Desinteresse.

Da wird schon von der Politik zu einer Bürgerversammlung eingeladen, aus welchen Beweggründen auch immer und dann wird dieses Angebot nicht wahrgenommen.

Sicherlich ist dieses Bauvorhaben gelaufen und an der Ausführung wird sich im normalen Verlauf nichts mehr ändern.

Den Kopf in den Sand zu stecken und den Mund zu halten ist nicht der richtige Weg. Dieser öffnet nur Tür und Tor um weitere Projekte, die kein anderer haben will, in Oespel abzuladen.

Ich bin schon gespannt auf das Gezeter, wenn auch dem letzten endlich klar geworden ist, dass es sich bei dem neuen Hellweg-Baumarkt nicht um ein "Baumärktchen", sondern um einen Baumarkt mit, für diese Fläche und für die Umgebung, riesigem Ausmaß handelt.

Der Verlauf der Veranstaltung erweckte bei mir den Eindruck, dass die Politik die Verwaltungsvorlagen und die Begründungen nicht von Anfang bis Ende gelesen hat.

Bürger: 8

Bi-Mitglieder: 4

SPD Ortsverein Oespel I: Herr Recksick

SPD Ortsverein Oespel II und BV-Mitglied: Herr Krohn

CDU Ortsunion Oespel und BV-Mitglied: Herr Hartmann

Bezirksvertretung Lütgendortmund: Herr Murawski CDU), Frau Stromberg (CDU), Herr Hauerken (SPD), Herr Gallen (Bürgerliste), Frau Wehde (SPD)

Ratsmitglied: Frau Neumann-Lieven (SPD)

Pastorin: Frau Brauckhoff

Hellweg-Baumarkt: Herr Dressel nicht offiziell

Planungsamt: Herr Nickisch (Abteilungsleiter Stadtplanungsamt) als stiller Zuhörer

Stadtplanungsamt: Herr Kampert

Tiefbauamt Verkehr: Herr Meißner

Stellvertretender Bezirksbürgermeister: Herr Dr. Gillmeister

Bezirksverwaltungsstelle: Herr Borgstädt

Stadt Dortmund: Herr ? (Protokollführer)

Die Presse war vertreten durch:

West-Anzeiger - Herrn Meier

Westfälische Rundschau - Herrn Dr. Jacobs

Ruhr Nachrichten - Herrn vom Büchel

Zuerst erläuterten Herr Kampert und Herr Meißen die Planungen. Es wurde darauf hingewiesen, dass die öffentliche Auslegung der Planungsunterlagen vom 13.10. - 13.11.08 im Stadtplanungsamt/Bauordnungsamt und in der Bezirksverwaltungsstelle erfolgen würde. Mit der Rechtskraft rechnet man im 1. Halbjahr 2009.

Danach hatten die Bürger die Gelegenheit sich zu den Planungen zu äußern:

• Bürgerin: Eine ehemalige Inhaberin einer der Gärten im Plangebiet berichtete, dass sich ein Hohlraum unterhalb ihres Gartens befand. Die Laube hätte sich jedes Jahr ein Stückchen verschoben. Sie bezweifelte stark, dass auf der Planfläche Regen entsprechend versickern könnte.                                                                                                                     Verwaltung: Hohlräume wurden verfüllt. Das Entwässerungsgutachten belegt, dass eine Regenversickerung auf dem Grundstück möglich ist.

• Bürger: Die Regenversickerung wurde angezweifelt, waren doch die Überflutungen im Juli noch stark im Hinterkopf und es wird von allen befürchtet, dass sich Starkregenereignisse mehren.
  Verwaltung: Das Regenwasser kann auf dem Grundstück versickert werden. Herr Kampert erklärte noch einmal das Entwässerungssystem.

• Bürger: Es wurde angemerkt, dass der Hellweg nicht über das notwendige Personal verfügen würde, so dass man bei Fragen erst nach einem Verkäufer suchen müsste.
  Politik: Dazu konnte Dr. Gillmeister nichts sagen, das sei eine Hellweg interne Angelegenheit.

• Bürger: Ist es überhaupt notwendig, einen Baumarkt mit Gartenmarkt zu bauen, da in unmittelbarer Nähe Blumen Risse ist?
  Politik: Herr Murawski stellte fest, dass das Angebot den Markt belebt. Herr Dr. Gillmeister stellte fest, dass das eine alleinige Entscheidung von Hellweg ist.
  Firma Hellweg: Herr Dressler erklärte, dass zu einem Baumarkt nach heutigem Stand ein Gartenmarkt gehört. Der Gartenmarkt würde insbesondere Frauen ansprechen.

• Bürger: Kann eine zusätzliche Straße, in Verbindung mit der Verkehrsführung Hellweg, aus dem geplanten Baugebiet Wandweg angelegt werden?
  Verwaltung: Die Freifläche vor dem Baugebiet Wandweg ist eine Ausgleichsfläche und hier ist keine zusätzliche Straße vorgesehen.

• Bürger: Es wurde angezweifelt, dass die ausfahrenden LKW nicht nur nach links abbiegen wie vorschrieben, sondern auch in Richtung Oespel.
  Firma Hellweg: In der Planung ist vorgesehen, dass die LKW-Ausfahrt so gestaltet wird, dass die ausfahrenden LKW gezwungen werden nach links abzubiegen, ansonsten müssten sie die Grünflächen und die Borussiastraße komplett überfahren.
  Politik: Herr Dr. Gillmeister regte ein Fahrverbot durch Oespel für LKW, außer Anlieferer, aus Richtung Lüdo an.
  Verwaltung: Herr Meißen bezweifelte die Machbarkeit, da es sich um eine Landstraße handelt.

Die Bi äußerte sich wie folgt zu den Planungen:

• Bi: Die Bürgerversammlung hat nur eine Alibifunktion.                                                                               Verwaltung/Politik: keine Antwort

• Bi: An dem Vorhaben ist nichts mehr zu ändern. Es wurde auf höchster Verwaltungs- und politischer Ebene in Zusammenarbeit mit dem Vorhabenträger entschieden.                                                                             Verwaltung/Politik: keine Antwort

• Bi: Die Anregungen und Bedenken werden mit einem ja, aber ... berücksichtigt. Es wird sowieso alles abgewiegelt. Es ist egal, ob man 50 Seiten Anregungen und Bedenken wie beim Lü 148 - Steinsweg schreibt und damit auch noch Recht hat. Letztendlich hat man nur die Möglichkeit, das Gericht entscheiden zu lassen wie beim Steinsweg. Notwendig sind die Anregungen und Bedenken für die direkten Anlieger, um eventuelle Rechtsansprüche zu sichern. Sollten sie jetzt keine Anregungen und Bedenken äußern, können sie auch in der Zukunft schweigen, denn dann ist die Chance vertan.
  Verwaltung: Anregungen und Bedenken werden abgearbeitet und dem Rat zur Genehmigung vorgelegt. Erst dann wird die Baugenehmigung erteilt.
  Politik: Auf Nachfrage von Herrn Gallen wird die Baugenehmigung nicht vor dem 13.11.08 erteilt.

• Bi: Die Baugenehmigung wird vor Satzungsbeschluss erteilt. Zurzeit laufen umfangreiche vorbereitende Arbeiten für den Baubeginn. Sollte sich das ein Privatmann erlauben, steht das Bauordnungsamt postwendend auf der Matte.
  Verwaltung/Politik: keine Antwort

• Bi: Die Entwässerungsplanung wurde angezweifelt. Bei den vorbereitenden Arbeiten wurden die Versickerungsflächen von den Baufahrzeugen befahren und somit verdichtet. Gut, dass Oespel höher liegt, bei einer Überschwemmung trifft es zuerst das Bürogebäude. - Die Entwässerungsplanungen sind nicht zuverlässig, dass haben die Überschwemmungen im Gelände des Bauträgers am Steinsweg gezeigt. Die Keller liefen voll, der Acker floss in die Mulden und überschwemmte die Terrassen. Die Kanäle mussten gereinigt und geprüft werden. In diesem Atemzug haben wir gleich Dr. Gillmeister darauf verwiesen, bei den nächsten Entscheidungen zum Lü 148 n - Steinsweg dies zu berücksichtigen.
  Politik: Steinsweg hat ein anderes Entwässerungssystem lt. Dr. Gillmeister. Herr Gallen pflichtete uns bezüglich der Bedenken der Entwässerung des Hellweg-Geländes bei und regte an, dass das Tiefbauamt die Entwässerung noch einmal in der Bezirksvertretung näher erläutern soll. Diesem Vorschlag wurde zugestimmt.
  Verwaltung: Entwässerungsgutachten wurden erstellt. Entwässerung ist gesichert.

• Bi: An Herrn Dr. Gillmeiser wurde die Frage gestellt, was denn zwischen dem Ratsentscheid, der der Empfehlung der BV bezüglich der Erschließung über die Straße Zeche Oespel, der Ausgleichsflächen und der Höhe des Pylons gefolgt war und der letztendlichen Entscheidung der BV und des Rates passiert ist. Oberbürgermeister Dr. Langemeyer hatte in einem Schreiben an den Rat die Stellungnahme der Verwaltung dargelegt.
  Politik: Herr Dr. Gillmeister antwortete, dass ihm die Entscheidung des Rates nicht bekannt ist, er sitzt in der BV.            Bi: Ratsentscheidungen und Entscheidungen der Ausschüsse kann man auch auf der Internetseite der Stadt Dortmund nachlesen.

• Bi: Die Arbeitsplätze, die geschaffen werden sollen, als Argument für die Realisierung zu bringen lassen wir nicht gelten. Konnte man doch der Presse entnehmen welcher Qualität die Arbeitsplätze bei Hellweg sind.
  Politik/Verwaltung: keine Antwort

• Bi: Es wurde kritisch angemerkt, dass sich durch alle Begründungen immer wieder der Hinweis zieht, dass wenn die Erschließung nicht über die Borussiastraße erfolgen würde, das Vorhaben nicht realisiert würde. Der Hellweg muss erweitern um konkurrenzfähig zu bleiben. Noch kleiner ist zurzeit nur der Praktiker. Letztendlich, wenn die Politik es gewollt hätte, wäre es sicherlich zu einer Einigung bezüglich der Erschließung gekommen.
  Politik: Herr Murawski verstand nicht, was das eine mit dem anderen zu tun hat.

• Bi: Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde nur in den Dortmunder Bekanntmachungen bekannt gegeben, da dies rechtlich notwendig ist. Die Bi hat die Presse informiert. Nur die Ruhr Nachrichten brachten die entsprechende Mitteilung. Politik/Verwaltung: keine Antwort

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Bildergalerie Hellweg-Baumarkt 

                                                            

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Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 41 vom 10.10.08 - Beteiligung der Öffentlichkeit

Bauleitplanung
Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße, hier: Beteiligung der Öffentlichkeit

"Planungsinhalt:
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Lü 176 – Borussiastraße – sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
Verlagerung des Hellweg-Baumarktes innerhalb des Induparks von der Brennaborstraße an die Borussiastraße sowie die Verlagerung der Firmenzentrale in ein neues, maximal 5-geschossiges Bürogebäude geschaffen werden. Für die notwendige Erweiterung des Baumarktes besteht am bisherigen Standort keine Möglichkeit. Die Verkaufsfläche soll von derzeit 6.600 qm auf
14.000 qm erweitert werden.
Der Entwurf des Bebauungsplanes Lü 176 –Borussiastraße- und die Begründung vom 23.07.2008 liegen auf die Dauer eines
Monats

                                                            vom 20.10.2008 bis 20.11.2008 einschließlich

während der Dienststunden beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt der Stadt Dortmund, Verwaltungsgebäude Burgwall 14, im Dienstleistungszentrum Planen und Bauen im Erdgeschoss zur Einsichtnahme öffentlich aus.

Folgende Arten umweltbezogener Informationen sind gem. § 3Abs. 2 Satz 2 BauGB verfügbar:
1. Baugrunderkundung/Hydrogeologische Untersuchung (Geotechnik-Institut-Dr. Höfer, Dortmund, Juni 2007)
2. Baugrunderkundung/Gründungsberatung (Geotechnik- Institut-Dr. Höfer, Dortmund, Juli 2007)
3. Grubenbildeinsichtnahme (Geotechnik-Institut-Dr. Höfer, Dortmund, August 2007)
4. Such- und Erkundungsarbeiten/Abschlussbericht (Geotechnik-Institut-Dr. Höfer, Dortmund, Oktober 2007)
5. Berechnungen zum Schallimmissionsschutz – Bau- und Gartenmarkt - (Wölfel Beratende Ingenieure GmbH+Co, Höchberg, März 2008)
6. Schallimmissionsprognose Verkehrslärm – Hauptverwaltung (Wölfel Beratende Ingenieure GmbH + Co, Höchberg, April 2008)
7. Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung/Erweiterung eines Bau- und Heimwerkermarktes Hellweg in Dortmund (BBE Retail Experts, Köln, Mai 2008)
8. Verkehrliche Untersuchung (Ingenieurgesellschaft Stolz mbH, Kaarst, April 2008)
9. Umweltbericht (Planungsbüro Kemper, Dorsten, Mai 2008)
10. Erweiterung der Zentrale Borussiastraße - Hydrogeologische Untersuchung (Geotechnik-Institut-Dr. Höfer, Dortmund, April 2008)
11. Wärmeschutznachweis nach EnEV 2007 und DIN 18599 für den Neubau der Hellweg Hauptverwaltung, Ralf Schmitz, 10.06.2008
12. Wärmeschutznachweis nach EnEV 2007 und DIN 18599 für die Neubau eines Bau- und Gartenmarktes, Ralf Schmitz, 30.04.2008

Auslegungszeiten des Stadtplanungs- und Bauordnungsamtes:
montags bis mittwochs 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr
donnerstags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 17.00 Uhr
freitags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr
(außer an Feiertagen).
Zur Auskunftserteilung bzw. zur Erörterung stehen im Verwaltungsgebäude Burgwall 14, im Dienstleistungszentrum Planen
und Bauen im Erdgeschoss des vorgenannten Verwaltungsgebäudes Mitarbeiter/innen des Stadtplanungs- und Bauordnungsamtes
den Bürgerinnen und Bürgern zu folgenden Zeiten zur Verfügung.

montags bis mittwochs 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr
donnerstags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 17.00 Uhr
freitags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr (außer an Feiertagen).

Überdies besteht die Möglichkeit, einen Termin zur Auskunft und Erörterung fernmündlich unter den Rufnummern 50-2 26 83
oder 50-2 37 80 zu vereinbaren. Darüber hinaus besteht auch Gelegenheit, den Bebauungsplan-Entwurf und die Begründung
in der Bezirksverwaltungsstelle Dortmund-Lütgendortmund, Limbecker Straße 31, 44388 Dortmund einzusehen.

Öffnungszeiten der Bezirksverwaltungsstellen:
montags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 15.30 Uhr
dienstags, mittwochs und freitags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr
donnerstags 8.00 Uhr bis 12.00 Uhr und 13.00 Uhr bis 17.00 Uhr
(außer an Feiertagen).
 

Anregungen können während der vorgenannten Auslegungsfrist bei der Stadt Dortmund (zweckmäßigerweise beim Stadtplanungs-
und Bauordnungsamt) schriftlich oder mündlich zur Niederschrift vorgebracht werden.
Darüber hinaus können die Planungsunterlagen im Internet auf der Seite des Stadtplanungs- und Bauordnungsamtes unter www.dortmund.de/Stadtplanungs- und Bauordnungsamt (richtig: www.stadtplanungsamt.dortmund.de aktuelle Verfahren, öffentliche Auslegung) eingesehen werden.

Dortmund, den 24.09.2008
Dr. L a n g e m e y e r
Oberbürgermeister"

(Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 41 v. 10.10.08)

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 Oktober 2008 - Stadt Dortmund verhängte Baustopp

Im September 2008 verhängte die Stadt Dortmund nach eingehender Prüfung einen Baustopp für den Hellweg-Baumarkt, der am 16.10.08 wieder aufgehoben wurde. Es dürfen allerdings nur bauvorbereitende Arbeiten durchgeführt werden, keine Hochbaumaßnahmen.

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20.11.08 - Bezirksregierung Arnsberg prüft Bebauungsplan

Bei der Planung solcher Vorhaben müssen die Nachbarstädte beteiligt werden, damit auch Sie Ihre Anregungen und Bedenken äußern können.

Wie man den RN vom 20.11.08 entnehmen konnte, haben die Stadt Witten und Bochum aus Wettbewerbsgründen Bedenken gegen den geplanten Hellweg-Baumarkt. Nun hat Arnsberg das Wort. Franz Dressel von der Firma Hellweg äußerte sich am 18.11.08 in der Sitzung der Bezirksvertretung Lütgendortmund: "Die Stadt Dortmund ist kein Risiko eingegangen. Wir hoffen, dass wir nicht all zu viel Zeit verlieren werden." Das Unternehmen hofft auf eine Baugenehmigung vor Satzungsbeschluss sobald grünes Licht aus Arnsberg kommt. Eventuell ist lt. Hellweg Baubeginn erst Mitte Februar. Da der alte Markt nicht mehr zeitgemäß ist, würden sie lieber heute als morgen in den neuen Markt umziehen. Der Neue Markt soll zum Aushängeschild des Unternehmens werden, so Dressel.

Für das alte Hellweg-Gebäude gibt es noch keine Interessenten. Möglicherweise könnte das Gebäude auch aufgeteilt werden. Wegen der Auflagen der Stadt Dortmund ist es schwierig, Mieter zu finden. Lt. Dressel droht Leerstand.

Kommentar: Ist es verwunderlich, dass sich gerade die Stadt Witten gegen den neuen Baumarkt wehrt? Am 19.05.08 wurde auf dem ehemaligen Siemens in der Nähe von Ostermann das Bauhaus eröffnet mit ca. 20 000 qm. Bau- und Planungszeit betrugen nur ca. 1 1/2 Jahre, da auf einer Brache gebaut und die alten Gebäude übernommen wurden.

Siehe auch Mitte September 2006, Könnten die Schilder einen ganz anderen Hintergrund haben?

Für den alten Hellweg-Baumarkt droht Leerstand. - In dem alten Gebäude darf nur wieder ein Baumarkt oder ansonsten lt. Flächennutzungsplan und Bebauungsplan Lü 152 - Indupark (rechtskräftig seit 15.12.1989) Gewerbe Einzug halten.

Durch die Insolvenz von Astroh an der Borussistraße steht auch schon dieses Gebäude leer.

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Unsere Anregungen und Bedenken zum B-Plan Lü 176 - Borussiastraße

Da wir dem Bauvorhaben des Hellweg-Baumarktes sehr kritisch gegenüberstehen, haben wir unser Anregungen und Bedenken geäußert.

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VG 14003-09 v. 02.02.09

Mit der Verwaltungsvorlage 14003-09 v. 02.02.09 sollten die Bezirksvertretung Lütgendortmund, der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen und der Haupt- und Finanzausschuss dem Rat die Empfehlung geben, folgenden Beschluss zu fassen: Der Rat hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft und beschließt die Anregungen unter Punkt 9 außer Punkt 9.1.8 nicht zu berücksichtigen. Die mit dem Bebauungsplan offen gelegte Begründung (einschließlich Anlagen) vom 23.07.2009 zu aktualisieren und die aktualisierte Begründung vom 21.01.2009 dem Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - beizufügen.

Die Verwaltungsvorlage 14003-09 v. 02.02.09 deckt sich zum Teil mit der Begründung, enthält aber noch einige zusätzliche Informationen, die wir nachfolgend zusammengefasst haben:

Aus der Kurzfassung:

Die Städte Bochum und Witten haben im Arbeitskreis zum regionalen Einzelhandelskonzept Bedenken geäußert. Arnsberg hat in Kenntnis dieser Bedenken bestätigt, dass das Vorhaben mit den Zielen der Landesplanung und Raumordnung übereinstimmt.

Am 25.09.08 fand auf Einladung der Bezirksvertretung Lütgendortmund eine öffentliche Bürgerversammlung statt. Der Bauträger stellte am 08.11.08 das Konzept zur Versickerung des Regenwassers vor.

Nach der Offenlage, die vom 20.10.2008 bis zum 20.11.2008 stattfand, wurde das Entwässerungs- und Grünkonzept modifiziert, so dass mehr Niederschlagswasser zur Versickerung kommt und mehr Bäume gepflanzt werden können.

Ein städtebaulicher Vertrag mit der Firma Hellweg sichert den Ausbau der Verkehrserschließung, die Energiestandards, die Entwässerung, die Umsetzung der Begrünungsmaßnahmen und die Nachfolgenutzung am Altstandort.

Dem Vorhabenträger wurde in der Verwaltungsvorlage 12070-08 vom 27.05.08 eine Genehmigung nach § 33 (1) Baugesetzbuch in Aussicht gestellt, welche bei vorliegen der Vorraussetzungen erteilt wird.

Aus der Langfassung:

Städtebauliches Konzept

Grüngestaltung

Das 192 m² große Versickerungsbecken enthält eine Raseneinsaat.

Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung

Vom 05.05.08 - 19.05.08 wurden die Planungsunterlagen in der Bezirksverwaltungsstelle Lütgendortmund und im Stadtplanungsamt- und Bauordnungsamt öffentlich ausgelegt. Der Rat prüfte in seiner Sitzung am 19.06.08 das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung. Somit war es nicht notwendig, dem Rat das Ergebnis zum Satzungsbeschluss noch einmal vorzulegen. Höchstrichterlich ist dies nur notwendig, wenn das Ergebnis bisher nur dem Fachausschuss vorgelegt wurde.
Am 01.10.08 hat der Rat im Rahmen der Fassung des Aufstellungsbeschlusses beschlossen, eine öffentliche Bürgerversammlung durchzuführen, die am 25.09.08 auf Einladung der Bezirksvertretung Lütgendortmund stattfand. Die Bürgerversammlung fand vor der Öffentlichkeitsbeteiligung statt, deshalb wurden die gestellten Fragen der Öffentlichkeitsbeteiligung zugerechnet. Folgende Fragen wurden gestellt und von der Verwaltung beantwortet:

• Ableitung des Regenwassers (unter Berücksichtigung des Jahrhundertregens)                                                     Verwaltung: Das Regenwasser wird über Drainagerohre in tiefere Erdschichten geleitet, die das Wasser aufnehmen können. Die Gutachten werden der Bezirksvertretung Lütgendortmund auf Wunsch ausführlicher erläutert.

• Die Bürger dürfen ihre Anregungen vortragen, die aber nicht berücksichtigt werden, da die Planungen schon im Vorfeld beschlossen sind und Verwaltung und Politik immer Recht haben.                                                                             Verwaltung: Die Verwaltung wird zu den Anregungen Stellung nehmen und diese dann dem Rat vorlegen, der entscheiden wird, welche Anregungen berücksichtigt werden.

• Da der Rat beschlossen hat, dass die Baugenehmigung schon vor Satzungsbeschluss erteilt werden kann, sind alle Anregungen überflüssig.                                                                                                                                         Verwaltung: Der Rat hat die Erteilung der Baugenehmigung vor Satzungsbeschluss beschlossen. Eine Entscheidung darüber kann allerdings erst nach der Öffentlichkeitsbeteiligung am 20.11.08 erfolgen.

• In der Sitzung am 15.04.08 hat die Bezirksvertretung beschlossen, den Baumarkt über die Straße Zeche Oespel zu erschließen. Diese Möglichkeit wurde nicht weiterverfolgt, da der Bauträger den Neubau nur realisieren wollte, wenn die Erschließung über die Borussiastraße erfolgt. Verwaltung und Politik hätten mehr Druck auf den Vorhabenträger ausüben müssen.                                                                                                                                                               Verwaltung: Da durch die Erschließung über die Zeche Oespel der Kreuzungsbereich Borussiastr./Brennaborstr./Zeche Oespel sehr eingeschränkt würde, müssten umfangreiche Umbaumaßnahmen stattfinden. Es würden hohe Kosten anfallen, außerdem stehen entsprechende Grundstücksflächen nicht zu Verfügung.

• Ein Neubau des Baumarktes erscheint nicht sinnvoll, da es schon genug Bau- und Gartenmärkte gibt.                 Verwaltung: Das Risiko zu bewerten, ist nicht Aufgabe von Politik und Verwaltung.

• Die Baumarktzufahrt von der Borussiastraße aus sollte, unter Berücksichtigung des geplanten Baugebietes Wandweg, verlegt werden. Wurde die zusätzlichen Immissionen des Baumarktes bei der Planung Wandweg berücksichtigt?           Verwaltung: Die zulässigen Grenzwerte für Lärm werden im zukünftigen Baugebiet Wandweg durch den Baumarkt nicht überschritten.

• Was wird in den alten Baumarkt einziehen?                                                                                                           Verwaltung: Für das alte Gebäude gibt es noch keine Folgenutzung. Das Gebiet wird im heutigen Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellt und ist im Bebauungsplan Lü 152 als Gewerbegebiet festgesetzt. Eine Nachfolgenutzung müsste den Vorgaben entsprechen, großflächiger Einzelhandel ist nicht möglich.

• Da für die LKW-Zufahrt keine Ampel vorgesehen ist, wird es zu weiteren Verkehrsproblemen kommen.                 Verwaltung: Der Baumarkt wird durch ca. 20 LKW/tägl. beliefert. Die Anlieferung erfolgt in der Regel außerhalb der Hauptverkehrszeiten. Eine Beeinträchtigung des Verkehrs der Borussiastr. ist nicht zu befürchten, somit wird eine Ampelreglung überflüssig.

• Ist ein Kreisverkehr möglich?                                                                                                                                   Verwaltung: Ein Kreisverkehr ist nicht zu empfehlen, da auf der Ostseite keine ausreichenden Flächen zur Verfügung stehen. Außerdem sollten bei einem Kreisverkehr alle beteiligten Straßen annähernd das gleiche Verkehrsaufkommen haben.

• Wird die Ampelanlage der Zufahrt nachts abgeschaltet?                                                                                           Verwaltung: Die Anregung wird an das Tiefbauamt weitergeleitet, da die Ampelschaltungen nicht Gegenstand der Festsetzungen im Bebauungsplan sind.

• Wurde die Zufahrtsreglung zum Tennisverein mit diesem abgestimmt?                                                              Verwaltung: Eine Zufahrt zum Tennisverein ist weiterhin möglich. Das Vorhaben wurde bisher nicht mit dem Verein abgestimmt.

• Kann durch entsprechende Beschilderung verhindert werden, dass die LKW durch Oespel fahren?                                    Verwaltung: Der Lieferverkehr verlässt das Baumarktgelände über die Ausfahrt an der S-Bahn-Brücke. Die Ausfahrt wird so angelegt, dass ein Abbiegen nach rechts Richtung Oespel nicht möglich ist. Außerdem verweist ein Hinweisschild mit einem Pfeil nach links auf die vorgeschriebene Fahrtrichtung. Der LKW-Anteil auf der Borussiastr. von 2 % wird im Bereich von Oespel somit nicht erhöht.

Bedenken der Bürgerinitiative "Pro Oespeler Lebensraum e.V."   

 Unsere Anregungen und Bedenken und die Stellungnahme der Verwaltung können Sie hier entnehmen.

Bedenken der Stadt Witten

• Kerneinzugsbereich: Der gesamte Einzugsbereich des Baumarktes wird pauschal dem zentralen Kerneinzugsbereich mit der höchsten Bindungsquote zugeordnet. Alle Einzugsbereiche außerhalb von Dortmund werden mit einer wesentlich geringeren Bindungsquote versehen. Sie liegen teilweise wesentlich näher am Indupark, als ein Großteil des Dortmunder Einzugsbereiches.                                                                                                                                         Verwaltung: Der Dortmunder Südwesten wurde als Kerneinzugsgebiet abgegrenzt, weil dort die mit Abstand höchste Bindungsquote erzielt wird, bisher und auch in der Zukunft. In jedem Postleitzahlbereich wird eine andere Bindungsquote erzielt. Die Bindung in dem unmittelbar angrenzenden Wittener Bereich mit der PLZ 58454 - der lt. Gutachten in der Zone II eingestuft ist - ist heute schon höher als in dem PLZ 58453. Auch heute kann man schon ein deutliches Gefälle gegenüber dem unmittelbaren Dortmunder Umfeld des Standortes (Kley/Oespel) feststellen. Die Einstufung der Zonen ist gerechtfertigt. - Die Bezirksregierung Arnsberg hat die Stellungsnahme der Verwaltung bestätigt. Den Anregungen ist nicht zu folgen.

• Einzugsbereich: Laut Gutachten gehören nur einzelne Wittener Stadtteile zum Einzugsbereich des neuen Hellweg-Baumarktes. Andere Stadtteile, die näher an dem Baumarkt liegen als Stadtteile in Dortmund, die dem Einzugsbereich I zugeordnet sind, werden nicht berücksichtigt. Warum kommen 3/4 der Umsätze von außerhalb der Einzugsbereiche I und II aus dem Dortmunder Stadtgebiet? Für das Dortmunder Stadtgebiet wird nur ein Einzugsbereich gebildet. Die Bindungsquote wird dreimal so hoch angesetzt wie für die Nachbarstädte.                                                       Verwaltung: Es wird für unwahrscheinlich gehalten, dass Kunden, die aus anderen Wittener Stadtteilen wie die im Gutachten genannten kommen, den neuen Hellweg-Baumarkt aufsuchen werden. Die Kunden werden eher das Bauhaus aufsuchen, aber es ist natürlich nicht unwahrscheinlich, dass auch Kunden aus diesen Gebieten zum Hellweg-Baumarkt fahren. Die Bindung wird aber nicht so hoch sein, dass diese Bereiche den Zonen des Einzugsgebietes zugeordnet werden sollten. Ein Standort wie der Hellweg-Baumarkt erzielt aber einen relativ hohen "Streuumsatzanteil" aus sonstigen Gebieten außerhalb, darunter auch Witten. Die Bindungsquote wird in Dortmund deutlich höher liegen als in Witten. Dies ist bereits jetzt schon so und eine Folge des neuen Bauhauses. Die Fernwirkung des Hellweg-Baumarktes wird eher im Bereich Dortmund liegen. Als nächste Konkurrenz werden die Baumärkte auf der Bornstraße gesehen. - Die Bezirksregierung Arnsberg hat die Stellungsnahme der Verwaltung bestätigt. Den Anregungen ist nicht zu folgen.

• Marktposition Hellweg-Baumarkt: Die Umsatzanteile aus den Städten Witten und Bochum sollen lt. Gutachten durch das neue Bauhaus in Witten erheblich geschmälert werden. Da der Hellweg eine Einbindung in den Indupark hat, wird dies als unwahrscheinlich angesehen.                                                                                                                        Verwaltung: Da das Bauhaus eine deutlich höhere Raumleistung erzielt und über eine größere Fläche verfügt, wird es für dominanter gehalten. Wenn es um die Gesamtausstrahlung geht, können die weiteren Anbieter im Bereich Bau/Garten als Verkaufsfläche nicht einfach addiert werden. Fraglich ist der genannte Vorteil des Hellweg-Baumarktes mit seiner Bindung an den Indupark. Das Bauhaus liegt in unmittelbarer Nähe von Ostermann und hat eine Sichtbeziehung zur Autobahn. Der Hellweg- Baumarkt liegt am Rande des Induparks und weiter entfernt von der Autobahn. - Das Bauhaus hat eine starke Ausstrahlung auf Bochum, da es dort keine starke Konkurrenz gibt. In Dortmund wird durch die Hellweg-Erweiterung die Wirkung weitgehend ausgeglichen. Der Anteil der Dortmunder Kunden im Bauhaus wird von jetzt hohem Niveau durch die Eröffnung des neuen Hellweg-Baumarktes wieder zurückgehen. -  Die Bezirksregierung Arnsberg hat die Stellungsnahme der Verwaltung bestätigt. Den Anregungen ist nicht zu folgen.

• Regionales Einzelhandelskonzept (REHK): Der Indupark ist im REHK als regionaler Ergänzungsstandort ausgewiesen. Aufgrund seines Besatzes hat er eine regionale Ausstrahlungskraft im Bereich des Einzelhandels. Das REHK schlägt vor, die Verkaufsfläche grundsätzlich nicht weiter auszubauen, insbesondere nicht zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente.                                                                                                                                               Verwaltung: Die Erweiterungspläne des Hellweg-Baumarktes sind bereits Teil des Masterplanes Einzelhandel, der innerhalb des REHK grundsätzlich "aufwärtskompatibel" ist. Die Erweiterung des Hellweg-Baumarktes muss aber langfristig nicht zu einer Erweiterung des Induparks führen, da auch Flächen wegfallen oder nicht mehr als Einzelhandelsstandort nachgenutzt werden. Außerdem handelt es sich um überwiegend nicht zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente. - Lt. Gutachten ist es relativ unerheblich, ob der Standort als "(teil)-regional bedeutsam" auch für Baumärkte oder nur als "sonstiger Standort" bewertet wird. Das Privileg eines (teil)-regionalen bedeutsamen Standortes wäre es nur, das "zu versorgende" Verflechtungsgebiet auch über eine Stadtgrenze hinaus zu definieren. Damit müssen die betroffnen Nachbargemeinden einverstanden sein. Für Witten dürfte diese Möglichkeit entfallen, da die Umsatz-Kaufkraft-Relation im dann einzubeziehenden angrenzenden Stadtgebiet wegen des Bauhauses recht hoch sein sollte. - Die Bezirksregierung Arnsberg hat die Stellungsnahme der Verwaltung bestätigt. Den Anregungen ist nicht zu folgen.

Bedenken der Stadt Bochum

• Belastung bestehender und vergleichbarer Fachmärkte: Lt. Gutachten wird die Erweiterung des Hellweg-Baumarktes zu einer Belastung bestehender und vergleichbarer Fachmärkte führen. Damit sind nur Mitbewerber im Bereich Dortmund gemeint. In Bochum wird die Erweiterung zu einer "relativ starken Auswirkung" und "nicht unerheblichen Beeinträchtigung der eigenen Versorgungsstruktur" führen, insbesondere bei den im Einzugsbereich des Planvorhabens gelegenen Anbieter Hagebau und Praktiker. Durch die Festlegung der Einzugsbereiche werden die Auswirkungen auf diese Standorte beschränkt und als "unproblematisch" (deutlich unter 10 %) bewertet, da hiervon lediglich nichtintegrierte Standorte betroffen sind.                                                                                                                                                    Verwaltung: Die Gutachter bemängeln, dass die Stadt Bochum bezüglich der Belastung bestehender und vergleichbarer Fachmärkte und der Dortmunder Bewerber nicht korrekt zitiert hat. Dortmund ist lediglich im Vergleich relativ stark betroffen. Von insgesamt 10 Mio. € werden 4-5 Mio. € zu Lasten Dortmunder Anbieter umverteilt. - Da sich Bau- und Gartenmärkte nicht in zentralen Versorgungsbereichen befinden und Wettbewerbswirkungen zu Lasten nicht integrierter Standorte kaum städtebauliche Relevanz haben, werden die Auswirkungen auf diese Märkte als relativ unproblematisch gesehen. Die von Bochum befürchtete "nicht unerheblichen Beeinträchtigung der eigenen Versorgungsstruktur" bezieht sich hauptsächlich auf solche nicht integrierten Standorte. - Die Bezirksregierung Arnsberg hat die Stellungsnahme der Verwaltung bestätigt. Den Anregungen ist nicht zu folgen.

• Einzugsbereiche: Durch die Festlegung der Einzugsbereiche wird der Anteil der auswärtigen Kunden (lt. Gutachten max.  20 %) bestimmt. Im Einzugsbereich I (Dortmund) wird die Kaufkraft mit ca. 182 700 Einwohnern zugeordnet. Die Zone II (Teile der westlichen angrenzenden Umlandgemeinden) hat ein geringeres Kaufpotential von ca. 158 600 Einwohnern. Da der Hellweg-Baumarkt dem Indupark zuzuordnen ist und durch die begonnenen Verkehrsprojekte im Bereich der A 40 / A 44 und der dadurch entstehenden Veränderung der Erreichbarkeit innerhalb des Ruhrgebietes ist davon auszugehen, dass der Umsatzanteil von 20 % (Grenzwert) dauerhaft überstiegen wird.                                                                        Verwaltung: Die Zonierung bestimmt nicht die Festlegung des Umsatzanteiles mit Auswärtigen. Auswärtige sind Nicht- Dortmunder, unabhängig davon ob sie aus Zone II oder von außerhalb stammen. Die Zonen mit ihren Einwohnerzahlen sagen noch nichts über die Bindungsquote und damit die anteilige Umsatzherkunft aus. Die erwarteten Bindungsquoten der Zone I (10% bei Bau- und Heimwerkerbedarf) und Zone II (3 % bei Bau- und Heimwerkerbedarf) sind Mittelwerte. Sie weichen innerhalb dieser relativ großen Räume deutlich ab. Langendreer und Werne mit ihren guten Verkehrsanbindung zum Indupark liegen sicherlich über diesem Schnitt. Die Zonierung in einen Dortmunder Teil und einen westlich angrenzenden Bereich wurde aus rein praktischer Erwägung vorgenommen. Die Annahme, dass sich ein Umsatzanteil von Auswärtigen von deutlich über 20 % ergäbe wäre nur richtig, wenn die Bindungsquote aus der Zone II deutlich höher liegen würde. Lt. Gutachten ist dies aber nicht zu erwarten. Seit Eröffnung des Bauhauses in Witten kamen 20 % weniger Kunden in den alten Hellweg-Baumarkt. Durch das fehlende Gartenmarktangebot im Indupark werden im Frühjahr 2009 weitere Kunden ausbleiben. Diese werden dann das Bauhaus in Witten besuchen. Der Kundenanteil am alten Hellweg-Standort beträgt aus Bochum lediglich 4,8 % und aus Witten 6,6 %. - Die Bezirksregierung Arnsberg hat die Stellungsnahme der Verwaltung bestätigt. Den Anregungen ist nicht zu folgen.

• Zentralrelevante Sortimente: Der Zoobedarf wird dem Kernsortiment zugeordnet. Die im Planvorhaben definierten zentrenschwachen Randsortimente auf ca. 1 000 m² beinhalten weitere baumarktuntypische Artikel wie Tiernahrung, Haushaltstextilien usw.. Zoobedarf und Tiernahrung, die in der Regel ein zusammenhängender Warenbereich sind, werden als zentrenrelevante Sortimente eingestuft. Artikel für Heim- und Kleintierfutter werden lt. REHK als nahversorgungsrelevant eingestuft, "zoologischer Bedarf und lebende Tiere" als zentrenrelevante Sortimente mit räumlicher Differenzierung. Der Masterplan Einzelhandel der Stadt Bochum weist diese Sortimente als zentrenrelevant aus. Da allein die Fläche für diese Sortimente 1 000 m² umfasst, ist damit zu rechnen, dass es zu Auswirkungen auf die bestehende, umgebende Zentrenstruktur kommt. Somit wäre das Kriterium "max. 10 % zentren- bzw. nahversorgungsrelevante Randsortimente" nicht erfüllt. Durch das geplante Vorhaben in Größe und Sortimentscharakter ist zu befürchten, dass es zu deutlich negativen Auswirkungen insbesondere auf die östl. Bochumer Standorte kommt.                                                                                                                                                            Verwaltung: Es wird nicht bewertet, welche Sortimente baumarktypisch sind. Auch können Randsortimente nicht grundsätzlich als zentrenrelevant eingestuft werden. Bei Zurechnung der Verkaufsfläche für "Zoobedarf" (800 m²) zu den Randsortimenten, käme man in der Summe nur auf 1 800 m². Davon abzuziehen wären nicht zentrenrelevante Anteile für z.B. Heimtextilien und Fahrradteile. Somit würde ein Anteil von 10 % insgesamt voraussichtlich nicht überschritten. Den Vorgaben des Masterplanes Dortmund und den Vereinbarungen des REHK würde diese Sortimentsaufteilung nach Auffassung der Gutachter nicht widersprechen. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, dass die Stadt Bochum deutlich negativer Auswirkungen befürchtet. Lt. Gutachten wäre dies nur der Fall, wenn zentren- und nahversorgungsrelevante Umsätze mit über 10 % zu Lasten der integrierten Zentren und Nahversorgungsanlagen zu erwarten sind. Diese Auswirkung ist deutlich von der Umverteilung gegenüber Bau- und Gartenmärkten zu trennen. - Die Bezirksregierung Arnsberg hat die Stellungsnahme der Verwaltung bestätigt. Den Anregungen ist nicht zu folgen. 

Empfehlung der Bezirksvertretung Lütgendortmund / Prüfauftrag des Ausschusses für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen (AUSW)

• Die Bezirksvertretung Lütgendortmund hat am 19.08.2008 im Rahmen des Beschlusses zur Beteiligung der Öffentlichkeit empfohlen, an der Ostseite der Straße Zeche Oespel einen Bürgersteig anzulegen. Die Empfehlung wurde vom Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen als Prüfauftrag an die Verwaltung weitergegeben.                                Verwaltung: Auf der Westseite der Straße Zeche Oespel befindet sich heute ein 3 m breiter Gehweg. Auf Grund des geringen Fußgängeraufkommens in diesem Bereich wird ein einseitiger Gehweg für ausreichend gehalten. Die Straßenbreite einschließlich des Gehweges beträgt an dieser Stelle 10,5 m. Denkbar wäre eine Straßenbreite von 6,5 m plus zwei Gehwege mit einer Breite von 2,0 m. Die Empfehlung könnte umgesetzt werden, wenn in der Zukunft eine Umgestaltung oder Straßenerneuerung anstünde. Dann würde auch eine durchgängige Verbindung von der S-Bahn-Unterführung bis zur Borussiastraße möglich sein. Würde dieses Vorhaben aufgrund des Bebauungsplanes umgesetzt werden, bliebe das Teilstück vor dem Bürogebäude ohne Gehweg. Bei einem späteren Komplettumbau der Straße Zeche Oespel wird die Verwaltung die Empfehlung aufgreifen. Zum heutigen Zeitpunkt ist die Umsetzung nicht möglich. - Der Empfehlung ist nicht zu folgen.

Ergänzung bzw. Änderungen des Bebauungsplan-Entwurfes nach der Offenlegung

Die Aktualisierungen bzw. Änderungen berühren nicht die Planung, so dass eine erneute öffentliche Auslegung nicht notwendig ist.

• Es werden 28 Linden statt 22 entlang der Borussiastr. festgelegt.
• Es entstehen 2 315 m² Gehölzpflanzen anstatt 2 037 m².
• Das Rasensickerbecken hat eine Größe von 194 m².

Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes

Die Begründung vom 21.01.09 deckt sich zum Teil mit der Begründung vom 23.07.08, enthält aber noch weitere Informationen, die wir nachstehend zusammengefasst haben:

Städtebauliches Konzept

Erschließungskonzept / Stellplätze

Um zu der Lieferzone, die hinter dem Baumarkt liegt, zu gelangen sollen die LKW am nordwestlichen Grundstücksende ein- und ausfahren. Zusätzlich entsteht eine Ausfahrt am östlichen Grundstücksende. An dieser Ausfahrt darf der Lieferverkehr nur nach links in die Borussiastraße einbiegen. Damit soll vermieden werden, dass die LKW durch Oespel fahren.

Grüngestaltung

Am Verwaltungsgebäude sind insgesamt 24 Bäume und am Baumarkt 52 Bäume zu pflanzen. Zusätzlich sind südlich der Borussiastr. 28 Linden zu pflanzen. Sie bilden zusammen mit den Linden, die im Rahmen der Bebauung Wandweg zu pflanzen sind, eine Lindenallee.

10 %, der nicht vom Gebäude des Baumarktes und den Erschließungsanlagen genutzten Flächen, müssen flächig begrünt werden, das sind 2 315 m² Gehölze und 1 023 m² Bodendecker. Die Dachbegrünung des Baumarktdaches ist auf 4 036 m² vorzunehmen. Im Bereich des Verwaltungsgebäudes müssen 20 % der Fläche - 1 171 m² - mit Gehölzen bepflanzt werden.

Auswirkungen der Planung

Umweltbericht

Im Januar 2009 wurde die Endfassung des Umweltberichtes vom Landschaftsarchitekturbüro Kemper, Dorsten eingebracht.

Eingriffs- / Ausgleichsbilanz und Ausgleichskonzept sowie Baumersatz

Insgesamt sechs Bäume, die der Baumschutzsatzung unterfallen, müssen im Gartenlandbereich gefällt werden. Hierfür müssen als Ersatz im Bereich des Verwaltungsgebäudes vier und im Baumarktbereich drei Bäume gepflanzt werden.

Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung

Aufgrund des Bundesnaturschutzgesetzes kommt dem Artenschutz eine besondere Bedeutung zu. Es definiert bestimmte Verbotstatbestände für alle besonders streng geschützten Tier- und Pflanzenarten. In Übereinstimmung mit der europäischen FFH- und Vogelschutzrichtlinie zeigt es Spielräume auf, um akzeptable und praktikable Ergebnisse bei der Anwendung der Verbotstatbestände zu erzielen.

Die streng geschützten Arten, sowie die Prüfinhalte und die Vorgehensweise bei der Prüfung sind in der Broschüre "Geschützte Arten in Nordrhein-Westfalen" des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz des Landes NRW beschrieben.

Beim Auftreten von besonders geschützten Arten oder streng geschützten Arten ist sicherzustellen, dass diese Arten an Ort und Stelle erhalten werden können. Oder es sind benachbarte Lebensräume so auszugestalten, dass die Arten dort neue oder bessere Lebensbedingungen finden. Dies bezieht sich aber nur auf den Fortbestand von Populationen, nicht aber auf Einzeltiere.

Der Artenschutzbeitrag, der Bestanteil des Umweltberichtes ist, kommt zu dem Ergebnis, dass sich im Planbereich keine geschützten oder streng geschützten Arten befinden. Hierzu wurde auch der Dortmunder Brutvogelatlas von Kretzschmar / Neugebauer von 2003 herangezogen.

Inhalt des Bebauungsplanes

Art der baulichen Nutzung

Bau- und Gartenmarkt: Im Bebauungsplan wird eine Abgrenzung der Warensortimente vorgenommen sowie die Randsortimente festgelegt. Die Randsortimente, die eine zentrenschädliche Auswirkung haben, sind auf eine Verkaufsfläche von maximal 1 000 m² textlich festgesetzt. Die einzelnen Sortimentsbereiche dürfen jeweils eine Größe von maximal 100 m² nicht überschreiten. Nahversorgungsrelevante Sortimente, definiert durch die Dortmunder Sortimentsliste als Teil der textlichen Festsetzung, sind ausgeschlossen.

Entwässerungskonzept

Büro- und Verwaltungsgebäude: Die Zustandsformen des Mergels streuen in dem Untersuchungsraum stark. Im November 2008 wurden nach Räumung des Grabelandes weitere Untersuchungen durchgeführt, um die Versickerungsfähigkeit dieses Bereiches zu prüfen. Insgesamt wurden 9 Schürfungen durchgeführt. Da bei insgesamt 8 Schurfversickerungen keine ausreichende Durchlässigkeit des Sandmergels festgestellt wurde, hat das Ingenieurbüro Geotechnik-Institut Dr. Höfer von einer Versickerung abgeraten.

Da eine Einleitung in ein oberirdisches Gewässer wegen der Entfernung zum nächsten Gewässer nicht in Frage kommt, wurde in Abstimmung mit der Fachbehörde entschieden, das anfallende Niederschlagswasser über einen Stauraumkanal gedrosselt in den öffentlichen Mischwasserkanal einzuleiten.

Baumarkt: Eine Rigolenversickerung (Tiefenversickerung) ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Aufgrund der wasserundurchlässigen Decksedimente kann eine Flächenversickerung nicht erfolgen. Im Bereich ursprünglich geplanten Muldenversickerung an der nordwestlichen Grundstückseinfahrt wurden weitere Untersuchungen vorgenommen. Das Geotechnik-Institut Dr. Höfer kam zu dem Ergebnis, dass dort eine sehr geringe Wasserdurchlässigkeit der tiefer liegenden Bodenschichten besteht. Somit konnte die Muldenversickerung nicht weiter verfolgt werden.

Im Bereich Anlieferungshof und Umfahrt wurde ebenfalls eine unzureichende Wasserdurchlässigkeit festgestellt, so dass auch hier eine Versickerung der Flächen ausgeschlossen werden musste. 

Das Regenwasser der Dachflächen soll jetzt über Kiesrigolen im Parkplatzbereich zur Versickerung gebracht werden. Durch die ca. 4 000 m² Dachbegrünung wird ein Teil des Niederschlagswassers zurückgehalten. Im Bereich der Rigolen werden die wasserundurchlässigen Schichten abgetragen und durch geeigneten Boden ersetzt. Somit können die Kiesrigolen an die tiefer liegenden wasserführenden Schichten angeschlossen werden. Insgesamt werden zwei Kiesrigolen mit insgesamt 290 m³ Rückhaltevolumen angelegt, um die gesamte Dachfläche von 13 000 m² zu versickern.

Die Flächen vor dem Bau- und Gartenmarkt sind ebenfalls von einer wasserundurchlässigen Deckschicht überlagert, so dass das Niederschlagswasser dieser Flächen über einer kombinierten Flächen- und Tiefenversickerung auf dem Grundstück zur Versickerung gebracht werden soll. Die Parkpatzflächen werden hierzu mit einem wasserdurchlässigem Pflaster auf wasserdurchlässigem Unterbau belegt. Das Regenwasser wird durch das Pflaster und durch den Unterbau zu den Rigolengräben geführt. Von dort aus wird es in die wasserleitenden Schichten geleitet.

Die Rigolengräben werden insgesamt 423 m³ Rückhaltvolumen haben und werden in regelmäßigen und ausreichend kleinen Abständen auf der Parkplatzfläche angeordnet. Im Freilagerbereich wurde die wasserundurchlässige Deckschicht bis auf die wasserführenden Schichten auf Grund der Geländemodellierung abgetragen. So kann hier eine Flächenversickerung zur Ausführung kommen.

In einem Fanggraben wird das aus der Bahnböschung austretende Sickerwasser gesammelt und zu einer südl. der Borussiastraße liegenden Rasensickermulde abgeleitet.

Im Bereich der Anlieferung und der Umfahrt ist eine Versickerung nicht möglich. Das dort anfallende Niederschlagswasser muss in den Mischwasserkanal der Borussiastraße eingeleitet werden. Da es für den Kanal eine Einleitbeschränkung gibt, wird ein Stauraumkanal mit einem Rückhaltevolumen von 132 m³ verlegt, in dem das anfallende Regenwasser gesammelt und dann gedrosselt in den Kanal der Borussiastraße eingeleitet wird.

Umweltbericht

Der Umweltbericht wurde noch um folgende Punkte ergänzt.

Bestandsbeschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

Schutzgut Tiere und Pflanzen

• Pflanzen: Im Bereich des ehemaligen Grabelandes und im Bereich Bau- und Gartenmarkt befinden sich sechs Bäume, die aufgrund der Baumschutzsatzung der Stadt Dortmund geschützt sind. Die Ersatzpflanzung erfolgt gemäß der Baumschutzsatzung im Zuge der Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des Plangebietes, vier Ersatzbäume im Bereich des ehemaligen Grabelandes und drei Bäume innerhalb des Bereiches des Bau- und Gartenmarktes.

• Biologische Vielfalt: Das Plangebiet wird überwiegend als Ackerfläche intensiv genutzt. Auf Grund der intensiven Bewirtschaftung des Bodens und den Einsatz von Schadstoffen etc. ist die Fläche als Lebensraum stark eingeschränkt. Der Ackerrain kann sich nur in den Randgebieten entwickeln. Durch die angrenzende Borussiastraße sind aber auch Störungen in diesen Bereichen vorhanden.

Das Gebiet weist anhand der Einschätzungen bezüglich der Biotop- und Biotopvernetzungsfunktion eine geringe bis mittlere Bedeutung auf. Durch die Inanspruchnahme, Umnutzung und Zerstörung der Fläche kommt es zu nicht erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Tiere und Pflanzen.

Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich nachteiliger Umweltauswirkungen

Vermeidung / Minimierung

Wasserhaushalt (Fläche Baumarkt/öffentliche Verkehrsfläche)

• Eine Beeinträchtigung des Wasserhaushalts soll vermieden werden, indem das Niederschlagswasser der PKW-Stellplätze und der PKW-Fahrgassen über einen versickerungsfähigen Oberflächenbelag in den natürlichen Wasserhaushalt rückgeführt wird. Im Bereich Bau- und Gartenmarkt wird das Niederschlagswasser aufgrund der Geländesituation, der Planung und der Geologie durch einen versickerungsfähigen Oberflächenbelag und Tragschichtkörper über Kiesrigolen in die versickerungsfähige Sandmergelschicht geleitet.

• Eine Beeinträchtigung des Wasserhaushalts soll vermieden werden, indem das Niederschlagswasser des Freilandbereiches über einen versickerungsaktiven Wegebelag (2 400 m²) in den natürlichen Wasserhaushalt rückgeführt wird. Im Bereich Bau- und Gartenmarkt (Freilager) wird das Niederschlagswasser aufgrund der Geländesituation, der Planung und der Geologie durch einen versickerungsfähigen Oberflächenbelag in die versickerungsfähige Sandmergelschicht geleitet.

• Eine Beeinträchtigung des Wasserhaushalts soll vermieden werden, indem das Niederschlagswasser des Böschungsbereiches (DB Bahndamm und westliche Böschung zum Nachbargrundstück) in den natürlichen Wasserhaushalt rückgeführt wird. Das Niederschlagswasser wird in der ca. 200 m² großen Mulde, die sich im westlichen Bereich des Bau- und Gartenmarktgebietes befindet, gesammelt. Über die belebte Bodenschicht, die sich im Oberbodenbereich befindet und eine Filterwirkung hat, wird das Niederschlagswasser in die tieferen Bodenschichten eingeleitet.

• Durch die extensive Dachbegrünung auf einem Teil des Daches des Bau- und Gartenmarktes wird eine Verringerung/Rückhaltung des Niederschlagsabflusses erreicht. Dies führt zu einer Verbesserung des Kleinklimas und zur Staubfilterung. Die Substratschicht soll mindestens 9 cm stark sein.

Gestaltung / Kompensation (Grünordnung) - Fläche Baumarkt/öffentliche Verkehrsfläche

• Insgesamt ca. 2 315 m² sind zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen vorgesehen. Diese Flächen sind mit einheimischen, standortgerechten Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen der Artenliste 1 anzulegen.

• Durch das Anpflanzen von großkronigen Laubbäumen sind die Stellplätze zu gliedern. Je angefangene fünf Senkrechtparkplätze oder je angefangene 2 Längsparkplätze ist jeweils ein großkroniger Laubbaum zu pflanzen. Es sind 326 Stellplätze vorgesehen, somit sind 66 Bäume entsprechend der Vorgabe zu pflanzen. Nach Vorgaben des Stadtplanungsamtes sollen die Stellplätze durch Bäume intensiv begrünt werden. Im gesamten Plangebiet sind 80 standortgerechte, einheimische, großkronige, hochstämmige Bäume vorgesehen. Im Stellplatzbereich werden 52 Bäume angepflanzt, deren Standorte sich innerhalb der Grünflächen (Bodendeckerflächen) befinden. Von den 52 zu pflanzenden Bäumen sind gemäß Baumschutzsatzung 3 Bäume in der Qualität Hochstamm Stammumfang 20-25 cm als Ersatz für die entfernten Bäume zu pflanzen. Die restlichen 49 Bäume sind in der Qualität Hochstamm Stammumfang 18-20 cm zu pflanzen.

Anderweitige Planungsmöglichkeiten

Die im Indupark noch vorhandnen Flächen in Form von Zechenbrachen sind für den Vorhabenträger nicht interessant, da die Lage an der Borussiastraße erhebliche Vorteile z.B. verkehrliche Erreichbarkeit, Präsentation bietet. Die Planungen des Bau- und Gartenmarktes wurden bezüglich der Gebäudestellung, Anordnung der Parkplätze etc. optimiert und der Flächenverbrauch auf das notwendige Maß reduziert.

Artenschutzrechtliche Beurteilung

Alle europäischen Vogelarten erlangen den Status einer "besonders geschützten Art". Einige dieser Arten werden als "streng geschützte Arten" ausgewiesen.

Die Liste aus dem Dortmunder Brutvogelatlas, die sich im Anhang der Begründung befindet, weist die Brutvogelarten auf, die möglicherweise im Plangebiet vorkommen können. Im Vergleich mit den geschützten Arten in NRW kann festgestellt werden, dass keine planungsrelevanten Arten betroffen sind.

Bei der Biotoptypenkartierung wurden im Plangebiet und seiner näheren Umgebung keine Pflanzenarten der Roten Liste NW bzw. Roten Liste D, sowie streng geschützte Arten festgestellt. Auch ist nicht bekannt, dass im Plangebiet streng geschützte Arten vorkommen. Für den Bereich Pflanzen liegen somit keine Erkenntnisse über planungsrelevante Arten vor.

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Entscheidung der politischen Gremien zur Verwaltungsvorlage 14003-09 v. 02.02.09

In der Sitzung der Bezirksvertretung Lütgendortmund am 17.02.09 TOP 11.2 Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - Hier: Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Entscheidung über Anregungen, Beifügung einer aktualisierten Begründung, Satzungsbeschluss - Empfehlung

"Die BV LüDo empfahl dem Rat der Stadt Dortmund einstimmig, folgenden Beschluss zu fassen:
Beschluss
I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft.

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414/BGBl. III FNA 213-1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt hat die vorgebrachten Anregungen zum Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße – geprüft und beschließt,

a) die Anregungen unter Punkt 9 außer Punkt 9.1.8 nicht zu berücksichtigen
b) die Anregung unter Punkt 9.1.8 zu berücksichtigen

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 Satz 4 i.V.m. § 4a Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414/BGBl. III FNA 213-1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

III. Der Rat der Stadt beschließt, die mit dem Bebauungsplan-Entwurf offengelegte Begründung (einschließlich Anlagen) vom 23.07.2008 entsprechend Ziffer 11 dieser Vorlage zu aktualisieren und die aktualisierte Begründung vom 21.01.2009 dem Bebauungsplan Lü 176 –Borussiastraße- beizufügen.

Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 8 BauGB

IV. Der Rat der Stadt beschließt den Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Punkt 3 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich als Satzung.

Rechtsgrundlage:
§ 10 Abs. 1 BauGB i. V. m. den §§ 7 und 41 Abs. 1 Buchstabe f GO NRW." (Protokoll der Sitzung vom 17.02.09)

In der Sitzung des Ausschusses für Umwelt-Stadtgestaltung und Wohnen am 04.03.09 TOP 4.5 Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 -Borussiastraße - Hier: Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Entscheidung über Anregungen, Beifügung einer aktualisierten Begründung, Satzungsbeschluss - Empfehlung

In der Sitzung stellte RM Thieme (NPD) mündlich folgenden Antrag:

„Der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen fordert die Verwaltung auf
1.) die Verkehrsführung zu überprüfen
2.) die Ausgleichsfläche in Dortmund-Oespel bereitzustellen.“ (Protokoll der Sitzung vom 04.03.09)

Ratsmitglied Tönnes (B'90/Die Grünen) merkte an, dass sich die Verwaltung und Bezirksvertretung schon eingehend mit der Verkehrsführung befasst habe (Punkt 9.1.6, 9.1.8, 9.5 der Vorlage). Die Anregungen bezüglich der Verkehrsführung wurden geprüft und teilweise berücksichtigt. RM Tönnes bittet die Verwaltung um Stellungnahme, ob aufgrund der Anregungen und Bedenken der Städte Bochum und Witten Auswirkungen auf das regionale Einzelhandelskonzept zu befürchten sind.

Lt. Stadtdirektor Sierau hat Arnsberg bescheinigt, dass das Projekt im Einklang mit den Zielen der Raumordnung nach dem Landesentwicklungsprogramm, den Landesentwicklungsplänen und dem Regionalplan ist. Das Einzelhandelskonzept muss daher nicht modifiziert werden.

In unmittelbarer Nähe des Plangebietes befinden sich lt. Herrn Wilde keine geeigneten Ausgleichsflächen. Der Vorhabenträger kann daher auf den Ausgleichsfond des Sondervermögens der Stadt Dortmund zurückgreifen.

"Der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen lehnt den vorgenannten Antrag mehrheitlich bei einer Gegenstimme des RM Thieme ab.

Der Ausschuss für Umwelt, Stadtgestaltung und Wohnen empfiehlt dem Rat der Stadt Dortmund mehrheitlich bei einer Gegenstimme des RM Thieme nachfolgenden Beschluss zu fassen:

Beschluss:

I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft.

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414/BGBl. III FNA 213-1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt hat die vorgebrachten Anregungen zum Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße – geprüft und beschließt,

a) die Anregungen unter Punkt 9 außer Punkt 9.1.8 nicht zu berücksichtigen
b) die Anregung unter Punkt 9.1.8 zu berücksichtigen

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 Satz 4 i.V.m. § 4a Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414/BGBl. III FNA 213-1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

III. Der Rat der Stadt beschließt, die mit dem Bebauungsplanentwurf offengelegte Begründung (einschließlich Anlagen) vom 23.07.2008 entsprechend Ziffer 11 dieser Vorlage zu aktualisieren und die aktualisierte Begründung vom 21.01.2009 dem Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße - beizufügen.

Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 8 BauGB

IV. Der Rat der Stadt beschließt den Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Punkt 3 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich als Satzung.

Rechtsgrundlage:
§ 10 Abs. 1 BauGB i. V. m. den §§ 7 und 41 Abs. 1 Buchstabe f GO NRW." (Protokoll der Sitzung vom 04.03.09)
 

In er Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 19.03.09 TOP 3.5 Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 -Borussiastraße-
Hier: Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Entscheidung über Anregungen, Beifügung einer aktualisierten Begründung, Satzungsbeschluss - Empfehlung

"Der Haupt- und Finanzausschuss empfiehlt dem Rat der Stadt einstimmig folgende Beschlussfassung:

I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft..

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414/BGBl. III FNA 213-1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt hat die vorgebrachten Anregungen zum Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße – geprüft und beschließt,

a) die Anregungen unter Punkt 9 außer Punkt 9.1.8 nicht zu berücksichtigen
b) die Anregung unter Punkt 9.1.8 zu berücksichtigen

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 Satz 4 i.V.m. § 4a Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414/BGBl. III FNA 213-1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

III. Der Rat der Stadt beschließt, die mit dem Bebauungsplan-Entwurf offengelegte Begründung (einschließlich Anlagen) vom 23.07.2008 entsprechend Ziffer 11 dieser Vorlage zu aktualisieren und die aktualisierte Begründung vom 21.01.2009 dem Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße - beizufügen.

Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 8 BauGB

IV. Der Rat der Stadt beschließt den Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Punkt 3 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich als Satzung.

Rechtsgrundlage:
§ 10 Abs. 1 BauGB i. V. m. den §§ 7 und 41 Abs. 1 Buchstabe f GO NRW." (Protokoll der Sitzung vom 19.03.09)

In der Ratssitzung am 26.03.09 TOP 3.5 Bauleitplanung; Bebauungsplan Lü 176 -Borussiastraße - Hier: Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Entscheidung über Anregungen, Beifügung einer aktualisierten Begründung, Satzungsbeschluss - Beschluss

"Der Rat der Stadt fasst mit Mehrheit gegen die Stimmen der Fraktion „Die Linken im Rat“ folgenden Beschluss:

I. Der Rat der Stadt hat das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung geprüft..

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414/BGBl. III FNA 213-1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

II. Der Rat der Stadt hat die vorgebrachten Anregungen zum Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße – geprüft und beschließt,

a) die Anregungen unter Punkt 9 außer Punkt 9.1.8 nicht zu berücksichtigen
b) die Anregung unter Punkt 9.1.8 zu berücksichtigen

Rechtsgrundlage:
§ 3 Abs. 2 Satz 4 i.V.m. § 4a Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414/BGBl. III FNA 213-1) in Verbindung mit den §§ 7 und 41 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666; SGV NRW 2023) in der zur Zeit geltenden Fassung.

III. Der Rat der Stadt beschließt, die mit dem Bebauungsplan-Entwurf offengelegte Begründung (einschließlich Anlagen) vom 23.07.2008 entsprechend Ziffer 11 dieser Vorlage zu aktualisieren und die aktualisierte Begründung vom 21.01.2009 dem Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße - beizufügen.

Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 8 BauGB

IV. Der Rat der Stadt beschließt den Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße - für den unter Punkt 3 dieser Vorlage beschriebenen Geltungsbereich als Satzung.

Rechtsgrundlage:
§ 10 Abs. 1 BauGB i. V. m. den §§ 7 und 41 Abs. 1 Buchstabe f GO NRW." (Protokoll der Sitzung vom 26.03.09)

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Hellweg-Baumarkt eröffnet am 18.05.2009

Nach vier Monaten Vorbereitung der Baufläche und dreieinhalb Monate Bauzeit eröffnete der Neue Hellweg-Baumarkt am 18.05.2009 an der Borussiastr. 88.

Erfreut müssen wir feststellen, dass die Baumanpflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen schon vor Eröffnung des Baumarktes vorgenommen wurden.

Dass dieses nicht selbstverständlich ist, kann man an der gegenüberliegenden Regenmulde feststellen. Hier wurden die lt. Bebauungsplan Lü 123 - Ortskern Oespel geforderten Maßnahmen vom Eigentümer bis heute nicht umgesetzt.

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Dortmunder Bekanntmachungen Nr. 21 vom 21.05.09

"Planbereich:
Das Plangebiet liegt innerhalb des Ortsteils Kley südlich der Borussiastraße und umfasst eine Fläche von ca. 4,26 ha.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes (siehe auch Übersichtsplan) wird begrenzt durch
– die Bahnanlage der S-Bahn-Strecke Düsseldorf-Dortmund im Süden,
– die Straße „Zeche Oespel“ im Westen und das bestehende Verwaltungsgebäude an der Borussiastraße im Westen und Norden,
– die Borussiastraße im Nordosten.

Planungsinhalt:
Mit dem Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße - werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Verlagerung des Hellweg-Baumarktes innerhalb des Induparks in Dortmund-Kley von der Brennaborstraße an die Borussiastraße sowie die Verlagerung der Firmenzentrale in ein neues, maximal 5-geschossiges Bürogebäude geschaffen. Für die notwendige Erweiterung des Baumarktes bestand am bisherigen Standort keine Möglichkeit.
Die Verkaufsfläche soll von derzeit 6.600 qm auf 14.000 qm erweitert werden.

Der Rat der Stadt hat in seiner Sitzung am 26.03.2009 den Bebauungsplan Lü 176 -Borussiastraße- als Satzung beschlossen.

........Es wird darauf hingewiesen, dass ein Antrag nach § 47 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) gegen einen Bebauungsplan unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht
oder verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können.
Mit dieser Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan Lü 176 – Borussiastraße - als Satzung in Kraft.

Dortmund, den 05.05.2009
Dr. L a n g e m e y e r
Oberbürgermeister"

Dortmunder Bekanntmachungen vom 05.05.09

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Werbepylon soll wachsen

Mit Schreiben vom 29.05.09 teilte Stadtdirektor Ullrich Sierau der Bezirksvertretung mit, dass die Firma Hellweg sich mit ihm bezüglich des Werbepylons herangetreten sei. Dieser soll nicht wie im Bebauungsplan Lü 176 - Borussiastraße (rechtskräftig seit dem 21.05.2009) festgesetzt 20 m sondern 30 m betragen. Festgesetzt im B-Plan ist ebenfalls der Standort des Werbepylons, von dem aber bis zu 5 m abgewichen werden kann. Auch der Standort des geplanten Pylons weicht mehr als fünf Meter vom festgesetzten Standort ab.

Der Antragsteller begründet seinen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen damit, dass die festgesetzte Höhe von 20 m und der Standort völlig unzureichend seien. Der Werbepylon würde seine Wirkung verfehlen. Dieses wurde mit einem extra platzierten Hubsteiger untersucht.

Stadtdirektor Sierau bittet die Bezirksvertretung sich mit dem Vorhaben zu befassen und um Mitteilung, ob Bedenken gegen die Erteilung der Befreiung bestehen.

Die Bezirksvertretung hatte seinerzeit mehrheitlich dafür gestimmt, dass der Werbepylon die Höhe des Verwaltungsgebäudes nicht überschreiten soll. Dieser Antrag wurde von der SPD und den Grünen gestellt.

In der Sitzung der Bezirksvertretung am 16.06.09 lehnte Reinhard Gallen (Bürgerliste) dieses Vorhaben ab. Der Beschluss der Bezirksvertretung würde durch die Hintertür gekippt. Dies sollten sie nicht mitmachen. Wenn ein übergeordnetes Gremium das Vorhaben genehmigen würde, könnten sie es nicht ändern. Auch Horst Krohn (SPD) bleibt hart. Ihm ist es egal wo der Turm steht, aber Änderungen an der Höhe würden sie nicht zustimmen. Die BV stimmte einstimmig gegen die Höhe des Turms. Klaus Murawski (CDU) ist aber sicher, dass das Thema noch lange nicht vom Tisch ist.

Kommentar (Meinung des Webmasters):

Werbepylone gehören heute zu jeder großen Einzelhandelsansiedlung. Ob es schön ist, dass diese Pylone wie Spargel aus dem Boden schießen, mag dahingestellt sein.

Allerdings macht ein 20 m hoher Werbepylon, der sich hinter den Nachbargebäuden versteckt, keinen Sinn. Was allerdings nicht zu akzeptieren ist, die Beleuchtung während der Nachtzeit. Hier sollte gelten Ende der Geschäftszeit, Ende der Beleuchtung. Die Beleuchtung während der Nachtzeit ist unzumutbar für die umliegende Wohnbebauung.

Das Vorgehen des Vorhabenträgers kann man nicht gutheißen. Die Untersuchungen über Standort und Höhe konnten schon vor der Rechtskraft des Bebauungsplanes durchgeführt werden und hätten dann in die Diskussion über das Vorhaben einfließen können. Erst abwarten und dann mit dem Antrag durch die Hintertür kommen, ist nicht die feine Art.

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04.01.2010 - Bepflanzung der Böschung zum angrenzenden Bürogebäude

Durch einen aufmerksamen Beobachter wurden wir im Dezember 2009 darauf aufmerksam gemacht, dass die Bepflanzung zum angrenzenden Bürogebäude noch fehlt. Hier wächst lediglich üppiges Unkraut.

Wir setzten uns umgehend mit Herrn Dressel von der Firma Hellweg in Verbindung. Herr Dressel sprach sofort nach unserem Telefonat mit dem zuständigen Mitarbeiter und teilte uns telefonisch mit, dass die Bepflanzung in der nächsten Pflanzperiode erfolgt, heißt im Frühjahr diesen Jahres. Leider konnte die Bepflanzung aus Zeitgründen vor dem Winter nicht mehr erfolgen.

Da wir in der Vergangenheit stets gut mit der Firma Hellweg zusammengearbeitet haben und der übrige Grünausgleich zeitgleich mit der Eröffnung des Hellweg-Baumarktes erfolgte, sind wir davon überzeugt, dass auch diese Ausgleichsmaßnahme zügig erfolgen wird, sobald die Witterung es zulässt.

Im Frühjahr 2010 wurde die Böschung bepflanzt.

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04.03.2011 - Hellweg- Baumarkt beginnt mit dem Bau des Bürogebäudes

Mitte Februar hat der Hellweg-Baumarkt mit den vorbereitenden Arbeiten zum Bau seines Bürogebäudes an der Straße Zeche Oespel begonnen.

Die Grundsteinlegung erfolgte am 01.03.2011, die Fertigstellung ist in einem Jahr.

Als Generalunternehmen wurde die Firma Derwald beauftragt. Der Entwurf des Gebäudes stammt von dem Architekturbüro Wenner aus Wuppertal. Das Gebäude verfügt über eine Nutzfläche von über 4 000 qm. Investiert werden 8 Mio. Euro.

Hellweg gehört zu den größten Arbeitgebern in Dortmund. 400 Mitarbeiter sind bei dem Unternehmen beschäftigt, davon alleine 200 in der Dienstleistungszentrale. 4 000 Mitarbeiter sind bundesweit beschäftigt, davon sind 10 % Auszubildende.

Reinhold Semer ist der Inhaber der Hellweg-Baumärkte. In das 1971 gegründete Unternehmen, stieg er 1992 als Geschäftsführer und Mitgesellschafter ein. Im August 2003 zog sich der bisherige Mehrheitsgesellschafter Johannes-Peter Schnittger aus dem, von ihm gegründeten, Unternehmen zurück, da es unterschiedliche Vorstellungen über die Zukunftsstrategie der Hellweg-Baumärkte gab. Schnittger verkaufte seine Anteile an Reinhold Semer. In dem Bürogebäude an der Borussiastraße, der Eigentümer ist nach unseren Informationen Johannes-Peter Schnittger, ist die Firma Hellweg nur Mieter.

"In das Bürogebäude zieht die Dienstleistungszentrale ein, die sich um alle Hellweg Filialen kümmert. Beim Entwurf wurde auf eine offenes und modernes Baukonzept Wert gelegt", so Reinhold Semer. "Erwähnenswert ist außerdem, dass das Gebäude zu 100 Prozent mittels Geothermie sowohl beheizt als auch gekühlt wird.

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seit 20.08.2007